2016物业管理师考试《经营管理》考点：个别风险

　　房地产投资的个别风险包括6种：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险以及持有期风险。

　　(一)收益现金流风险

　　收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求所产生的风险。不论是开发投资，还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，收益现金流风险主要来源于未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化;对置业投资者来说，收益现金流风险主要来源于未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等。

　　(二)未来运营费用风险

　　未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。具体包括建筑物功能过时所带来的风险(因为在这种情况下往往需要更新改造)、建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用(例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律)。

　　(三)资本价值风险

　　资本价值风险指的是在收益和运营费用都不发生变化的情况下，收益率的变化导致预期资本价值和现实资本价值之间产生差异而形成的风险。

　　(四)比较风险

　　比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。

　　(五)时间风险

　　时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度。

　　时间风险的含义具体表现为选择合适的时机进入市场、物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。

　　(六)持有期风险

　　持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。