2016物业管理师考试《经营管理》考点：房地产投资的利弊

　　1.房地产投资之利

　　(1)自然寿命周期长，适于进行长期投资

　　(2)易于满足使用者不断变化的需要

　　(3)能从公共设施的改善和投资中获取利益

　　(4)相对较高的收益水平

　　(5)能够得到税收方面的好处

　　这主要是针对置业投资来说的。置业投资的所得税是以毛租金收入扣除运营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净运营收益为基数以固定税率征收的。这句话中的毛租金收入应该理解成有效毛租金收入，但这句话中“净运营收益”这个词似乎不恰当，因为后面我们还会提到这个词，净运营收益应该等于毛租金收入扣除运营成本，所以此处这句话的含义应该是：置业投资的所得税是以有效毛租金收入扣除运营成本、贷款利息和建筑物折旧后的数额为基数以固定税率征收的。在扣除建筑物折旧时，税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净运营收益(也就是应纳税收入)减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。

　　(6)易于获得金融机构的支持

　　(7)能抵消通货膨胀的影响

　　房地产能抵消通货膨胀的影响，源于其具有增值保值的特性。由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。正是因为房地产投资能抵消通货膨胀的影响，使置业投资者能够容忍较低的投资回报率。

　　(8)提高投资者的资信等级

　　2.房地产投资之弊

　　(1)流动性差。

　　房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。

　　(2)投资数额巨大。

　　(3)投资回收期较长。

　　(4)需要专门的知识和经验。

　　【例题7：10年单选】关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。

　　A.房地产投资具有相对较高的收益水平

　　B.房地产投资回收期较长

　　C.房地产投资不需要专门的知识和经验

　　D.房地产投资数额巨大

　　答案：C

　　【例题8：11年单选】关于房地产投资利弊的说法，错误的是(　　)。

　　A.房地产投资需要专门的经验

　　B.房地产投资流动性差

　　C.房地产投资较难抵御通货膨胀

　　D.房地产投资能够提高投资者的资信等级

　　答案：C