2016物业管理师考试《经营管理》考点：房地产投资的形式

　　房地产投资分为直接投资和间接投资。

　　房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚;置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

　　房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。

　　【例题1：10年多选】下列房地产投资中，属于房地产间接投资的有( )。

　　A.房地产企业债券和股票投资

　　B.房地产置业投资

　　C.房地产开发投资

　　D.购买住房抵押支持证券

　　E.购买房地产投资信托基金

　　答案：ADE

　　(一)房地产直接投资

　　1.房地产开发投资

　　房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。

　　房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

　　【例题2：10年单选】下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的是( )。

　　A.房地产企业债券和股票投资

　　B.房地产置业投资

　　C.房地产开发投资

　　D.购买房地产投资信托基金

　　答案：C

　　【例题3：11年单选】房地产开发投资通常从(　　)开始。

　　A.规划设计

　　B.购置土地

　　C.工程建设

　　D.品牌设计

　　答案：B

　　当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

　　2.房地产置业投资

　　房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。

　　房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用;二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。

　　【例题4：11年单选】关于房地产置业投资的说法，正确的是(　)。

　　A.房地产置业投资属于间接投资

　　B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产

　　C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入

　　D.房地产出租不属于房地产置业投资

　　答案：C

　　(二)房地产间接投资

　　1.房地产企业债券和股票投资

　　大型房地产投资企业通过发行企业债券和股票进行直接融资，以支持其开发投资计划。债券或股票的投资者成为房地产间接投资者。

　　2.投资于房地产投资信托基金

　　房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。

　　投资者将资金投入REITs有很多优点：第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入;第二，REITs投资的流动性较好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。

　　按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。

　　3.购买住房抵押支持证券

　　住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。