2016物业管理师考试《经营管理》考点：物业经营管理的常规工作

　　资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。

　　【例题17：10年单选】资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的( )。

　　A.分配

　　B.组合

　　C.估计

　　D.控制

　　答案：D

　　对物业的权力伴随着必须承担的义务。对于物业投资者来说，即使是最基本的物业收益也要求必要的管理工作，这种工作还很可能伴随一定的成本支出。

　　(一) 常规工作内容概述

　　从日常工作的角度看，具体负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者带来的不便。

　　物业经营管理的常规工作通常包括现金流量和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理以及物业保险管理等。

　　【例题18：11年多选】物业经营管理的常规工作有(　)等。

　　A.决策分析

　　B.构建信息基础

　　C.日常维护和维修

　　D.设施设备管理

　　E.物业保险管理

　　答案：CDE

　　(二)现金流和成本管理

　　物业经营管理支出项目：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收(如营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税等)。

　　【例题19：10年多选】收益性物业经营管理的支出包括( )。

　　A.日常维修费用

　　B.保险费

　　C.营业税

　　D.所得税

　　E.财务费用

　　答案：ABCE

　　1.物业经营管理支出的分配

　　物业经营管理支出的成本一般不能全部转移给租户。在下列三种情况下，一般不会将物业经营管理支出全部转移给租户：(1)对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资(第六章租赁管理提到：出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复、致使房屋发生破坏性事故、造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。)。(2)由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。(3)租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分。

　　2.费用和成本

　　律师签约费、履行租约的相关费用和印花税等费用一般都是通过各国的法律和双方的协商，来确定具体由哪一方来支付这些费用或双方分担的比例。(也就是说，不是直接由租户支付。)

　　3.租金

　　一般来说，按照租约规定进行开支的一方需要说明提供的具体工作或者服务内容，也需要为其分包商的支出行为负责。但下列4种情况除外。

　　(1)物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的开支来源。此时由业主统一对各种开支进行管理，各个租户在事先都要支付给业主或其物业管理者一定金额的服务费。(这种情况下物业整体出现了问题由物业业主来承担，业主承当物业整体的维修维护，此时对物业整体进行的维修维护等开支细目不需要向各个租户说明。)

　　(2)租户要各自支付保险费，但不必向业主另外支付一笔用来补偿业主为整体物业提供风险庇护的费用，即租户可能会从业主的物业资产组合中获得降低风险等方面的益处，但他们不必为此而专门付费。(此时业主不需要说明为了降低整体物业风险所花费的费用。如果保险费包含在租金中，租户不是各自支付保险费，则业主就必须说明此费用支出的细目。)

　　(3)租户不愿按租约内容履行责任。(这种情况下，业主提供的服务支出当然就不需要向该租户说明了，甚至此时业主有可能停止提供相应的服务，直至采取相应的法律手段强迫租户履行租约。)

　　(4)租金没有覆盖的维修或者更新项目。

　　4.服务费

　　(1)目的

　　服务费主要是对公共设施和区域的日常维护和维修所发生的费用，其覆盖的内容不仅包括供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施的维护和维修费用，还包括针对整体物业的保险或者修护。

　　服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担，但实际上是由租户支付的。

　　(2)成本的分摊

　　当业主代表租户进行服务开支的时候，由于涉及到不止一个租户，因此有必要在租户中明确成本分摊的比例。例如：在一个购物中心中的某个店铺，其支付的租金将覆盖很多种服务，公共服务项目在其支出中所占的比例和其他租户相比可能会有所不同。这些费用将包括整个物业的监管成本，管理人员的工资及其办公室和储藏空间费用、电话费，以及供暖、照明、装修、保洁、营销和促销活动的成本等。

　　一般分配公共成本的方式是按照单个租户的承租面积占物业总面积的比例计算;还有一种方式是以收益为基数，按照一定比例提取公共成本。公共成本一般会提前提取，常用的提取方法是以上一年的实际成本为基础，按照通货膨胀率或者类似的指数进行修正，再按照得到的结果进行专项资金的提取。

　　(3)其他相关费用

　　和服务费相关的其他费用：会计和审计等专业服务的成本。这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例计算。(不属于服务费)

　　(三)日常维修和维护

　　日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式。业主一般会寻找能够全部承担各种维修成本的租户，这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式。对于由业主承担维修责任的物业，很多机构投资者会拒绝参与投资。

　　(四)未来维修和维护

　　在计划进行新的房地产项目开发的时候，经常忽视具备物业管理专业知识和能力的物业管理师的参与。(实际上，物业管理师应该尽早参与到房地产项目的开发中去。)因为物业管理师不同的参与，对于提高物业的完善程度、提高物业设备设施的稳定性和高质量使用非常重要。

　　对于机构投资者投资的工厂、仓库和写字楼物业，一般是由租户负责物业未来的维修和维护。对于商业物业，区位因素更为重要，对于其他物业有重要影响的维护费用问题在商业物业上体现并不明显。

　　设计水平、使用的材料和施工质量都影响到建筑物全寿命周期中的维修成本。理想的物业应该是在设计上比较灵活，在使用上比较专业，使用中不太需要特别维护的物业。当然，这种物业在经济上不可能是最节省的。典型的物业最有可能是合理的设计和建筑标准与可接受的维修成本的组合。

　　每个建筑都应该有自己的维修计划。维修计划应该是全面且系统的，从短期和长期两个方面考虑。

　　(五)设施设备管理

　　设施设备管理的边界并不确定，不同的物业项目、不同的使用者都有不尽相同的设施设备管理问题。(设施设备管理的内容受物业项目的类型、使用者的影响。)

　　设施设备管理与使用者或租客的日常活动密切相关。

　　保持较高的设施管理水平有助于提高物业的运行效率，并有助于提升物业的对外形象。但过高水平的设施设备管理会提高管理成本，增加提高租金的可能性，从而会丧失一部分租户。(对于租户或业主来说，设施设备的管理水平不是越高越好，越高成本就会越高。)

　　设施设备管理是由物业管理企业来做还是由租户来做，意见不一。