2016物业管理师考试《经营管理》考点：物业经营管理不同层次之间的关系

　　1.物业管理和设施管理

　　物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。物业管理的主要职责是租户关系管理(保持与租户的联系、收租);物业维护;控制运营成本;财务报告和记录的保存;资本性支出计划;危机管理;安全管理;公共关系。

　　2.资产管理

　　资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业，因此比现场物业管理具有更广阔的视角。房地产资产管理公司通过考察资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。

　　资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。

　　资产管理的主要职责是制定物业发展战略计划;持有/出售分析;物业更新改造等主要开支决策;监控物业绩效;管理和评价物业管理企业;协助物业管理的租户关系工作;定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

　　3.房地产组合投资管理

　　房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险、回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。

　　在一宗大型的投资组合中，房地产组合投资管理公司会在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。

　　房地产组合投资管理公司还必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求。

　　对组合投资管理公司来说，其出售物业的决策往往是基于对组合投资绩效评价的结果，而不会偏爱某宗具体的物业。

　　房地产组合投资的主要职责：制定投资组合目标与投资准则;制定并执行组合投资策略;设计和调整物业资产的资本结构;负责策略资产的配置和衍生工具的应用;监督资产购置、资产处置、资产管理和再投资决策;负责投资组合的绩效;监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。

　　为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。