2016物业管理师考试《经营管理》考点：物业经营管理的层次

　　物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

　　【例题13：10年单选】物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和( )三个层次。

　　A.房地产组合投资管理

　　B.房地产融资管理

　　C.房地产开发管理

　　D.房地产租售管理

　　答案：A

　　1.物业管理

　　物业管理的核心工作：对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。

　　【例题14：10年单选】物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是( )。

　　A.物业区域内公共秩序的维护

　　B.对物业进行日常的维护与维修

　　C.保安和保洁

　　D.对物业进行资产管理

　　答案：B

　　对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。

　　2.设施管理

　　设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。

　　设施的管理对象主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业。服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。

　　良好的设施管理有利于创造一个有益于员工健康的高效生产办公环境;降低房地产使用成本;保持房地产价值;配合机构实现发展战略。

　　设施管理表达了一种新的发展观念，即对于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一种全面的、综合的成本观念和效益观念，从而达到设施寿命周期经营费用与使用效率的最优结合。很显然设施管理和一般概念的物业管理是有区别的,传统的物业管理侧重于现场管理，主要是在使用过程中对设施设备进行维护保养，将维持其正常运行作为工作目标，体现的是事后处理的特点;而设施管理注重从设施的全生命周期角度出发，对资源耗费和使用年限进行综合考虑，使设备和系统的平均年费用达到最小。

　　3.房地产资产管理

　　房地产资产管理聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。

　　4.房地产组合投资管理

　　房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目标;评价资产管理公司的表现;审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划;以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产;以及在合适的时机购置和处置物业资产。

　　房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业(从开发商或原业主手中);二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业;三是在合适的时机售出物业。

　　【例题15：11年单选】关于房地产组合投资管理的说法，正确的是( )。

　　A.房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作

　　B.房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分

　　C.房地产组合投资管理以运行管理和服务为主

　　D.房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产

　　答案：D