2016物业管理师考试《经营管理》考点：零售商业物业

　　零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。

　　不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务，以选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，保持和不断提升该零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流以增加其营业额，并最终实现零售商业物业业主和投资者的收益目标。

　　零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。

　　【例题8：10年多选】零售商业物业的分类，主要依据有( )等方面。

　　A.建筑规模

　　B.建筑结构

　　C.经营成本

　　D.商业辐射区域的范围

　　E.经营商品的特点

　　答案：ADE

　　零售商业物业通常分为6种类型。

　　1.区域购物中心

　　区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在10万m2以上，有效商业服务半径可达到200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高(全业态、全业种/行业经营，高度专业化与高度综合化并存)、行业多、店铺多、功能多。

　　区域购物中心定位于家庭式消费，通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮，以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。此外，还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受(文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光)的需求。

　　区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。因此，区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。

　　【例题9：11年单选】关于区域购物中心的说法，错误的是( )。

　　A.区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体

　　B.区域购物中心定位于高端消费，针对的是高收入人群

　　C.区域购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性

　　D.区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体

　　答案：B

　　2.市级购物中心

　　市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户;男女时装店、家用电气设备商店、眼镜店、珠宝店、摄影器材商店、男女鞋店、体育健身用品商店等，通常也可作为次要租户进人中心经营;银行分支机构、餐饮店、影剧院、汽车服务中心等，也常常成为这些市级购物中心的租户。按所服务的对象不同，市级购物中心也有高档和中档之分。

　　3.地区购物商场

　　地区购物商场的建筑规模一般在1～3万m2之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10~30万人，年营业额在1～5亿元人民币之间。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等常常是这类商场的次要租户。

　　4.居住区商场

　　居住区商场的建筑规模一般在3000～10000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000～10000万元(1亿)人民币之间。居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。

　　5.邻里服务性商店

　　这些商店的建筑规模一般在3000m2以下，且以500～1000m2建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。

　　6.特色商店

　　特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。如专为旅游者提供购物服务的旅游用品商店、精品店商场、物美价廉的直销店或仓储商店、有较大价格折扣的换季名牌商品店等。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。

　　按照零售商业物业存在的形式划分：一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群;二是某综合用途物业内的一部分。当然，综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制。