评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

　　评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动中出现的一组价格。物业拍卖是以公开竞价的形式，将物业转让给最高应价者的买卖方式。

　　(一)评估价

　　评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。

　　(二)保留价

　　保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。有保留价拍卖通常是在拍卖之前对拍卖标的进行估价，然后参照评估价确定一个合理的保留价。例如，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2004年10月26日法释 [2004]16号)第8条规定：“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定……人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。”

　　(三)起拍价

　　起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价最高者获得。减价拍卖是由拍卖师先喊出拍卖标的的最高起拍价，然后逐次喊出逐步降低的价格，直至有竞买人表示接受而成交。增价拍卖是一种常见的叫价方式。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。

　　(四)应价

　　应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。

　　(五)成交价

　　成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。

　　买卖价格、租赁价格

　　(一)买卖价格

　　买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币额、商品或其他有价物。

　　(二)租赁价格

　　租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，将房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。其中，市场租金又称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金;商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成;成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成;准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。真正的房租构成因素应当包括：①地租;②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费;③维修费;④管理费;⑤投资利息;⑥保险费;⑦物业税(目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税);⑧租赁费用，如租赁代理费;⑨租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费;⑩利润。

　　在实际中，房租可能包含真正房租构成因素之外的费用，如可能包含家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等;房租也可能不包含真正房租构成因素的费用，如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。房租有的按使用面积计算，有的按建筑面积计算，有的按套或幢计算。其中，住宅一般是按使用面积或套计租，非住宅一般是按建筑面积计租。房租也有日租金、月租金或年租金。房租还有定额租金、定率租金(又称分成租金、百分率租金，零售商业用房通常采用这种租金)等。