一、市场法

　　(一)市场法概述

　　1、市场法的概念

　　又称市场比较法、比较法，指是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

　　2、市场法适用对象

　　市场法适用的对象是具有交易性的物业。如开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房。

　　3、市场法适用的条件

　　在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在阒较多类似物业的交易。

　　4、市场法估价步骤：

　　(1)搜集交易实例

　　(2)选取可比实例

　　(3)对可比实例成交价格进行处理

　　(4)求取比准价格

　　(二)搜集交易实例

　　在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：

　　1、交易实例物业的状况。

　　2、交易双方，如卖方和买方的名称、之间的关系。

　　3、成交日期、成交价格。

　　4、付款方式、交易情况。

　　(三)选取可比实例

　　选取可比实例应符合如下4个基本要求：

　　1、可比实例物业应是估价对象物业的类似物业。

　　2、可比实例的成交日期应与估价时点接近。

　　3、可比实例的交易类型应与估价目的吻合。

　　4、可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。

　　(四)建立价格可比基础

　　建立价格可比基础包括如下5个方面：

　　1、统一付款方式。

　　2、统一采用单价。

　　3、统一币种和货币单位。

　　4、统一面积内涵。

　　5、统一面积单位。

　　(五)交易情况修正

　　可比实例有可能是不正常的，故应将其修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。

　　导致可比实例的成交价格偏离其正常市场价格的因素有：

　　1、利害关系人之间的交易。

　　2、急于出售或急于购买的交易。

　　3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

　　4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。

　　5、特殊交易方式的交易。

　　6、交易税费非正常负担的交易。

　　7、相邻物业的合并交易。

　　8、受债权债务关系影响的交易。

　　(六)交易日期调整

　　指将可比实例成交价格调整为估价时点的价格，称为交易日期调整。又称物业市场状况调整，简称市场状况调整。

　　(七)物业状况调整

　　1、定义

　　指将可比实例在成交日期时的物业状况下的价格，调整为估价对象在估价时点的物业状况下的价格。

　　2、物业状况调整的分类

　　分为区位状况调整、权益状况调整、实物状况调整。

　　3、物业状况调整的思路

　　(1)确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素。

　　(2)判定估价对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况。

　　(3)将可比实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一比较，找出它们之间差异所造成的价格差异程度。

　　(4)根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。

　　(八)求取比准价格

　　经过交易情况修正、交易日期调整、物业状况调整后，就把可比实例物业的成交价格变成了估价对象物业在估价时的客观合理价格或价值。

　　二、成本法

　　(一)成本法概述

　　1、成本法定义

　　指先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格么折旧，然后将重新购建价格减去折旧，心求取估价对象客观合理的价格或价值的方法。

　　2、成本法估价的步骤：

　　(1)搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料。

　　(2)测算重新购建价格。

　　(3)测算折旧。

　　(4)求取职算价格。

　　(二)物业价格构成

　　成本法估价的一项基本工作，是要搞清楚物业价格的构成。物业价格通常由如下7大项构成：

　　1、土地取得成本

　　指取得物业开发用地所必需的费用、税金等。根据物业开发用地取得的途径，土地成本的构成可分为下列3种

　　(1)通过征收农地取得

　　包括：农地征收中发生的费用、土地使用权出让金等。

　　(2)通过城市房屋拆迁取得

　　包括：声调房屋拆迁中发生的费用、土地使用权出让金等。

　　(3)通过市场购买取得

　　包括：购买土地的价款、购买时应由买方缴纳的税费等。

　　2、开发成本

　　指在取得的物业开发用地上进行基础设施么房屋建设所必需的直接费用、税金等。开发成本主要包括下列几项：

　　(1)勘察设计么前期工程费。

　　(2)基础设施建设费。

　　(3)房屋建筑安装工程费。

　　(4)公共配套设施建设费。

　　(5)开发建设过程中的税费。

　　3、管理费用

　　指为了组织和管理物业开发经营活动所必需的费用，包括人员开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。

　　4、投资利息

　　包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。

　　5、销售费用

　　指销售开发完成后的物业所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。

　　6、销售税费

　　指销售完成后的物业应由开发商缴纳的税费。可分为2类。

　　(1)销售税金及附加。包括营业税、城市维护建设税么教育附加费等。

　　(2)其他销售税费。包括应由卖方负担的交易手续费等。

　　7、开发利润

　　现实中开发利润是一种结果，是由销售收入减去各种成本、费用么税金后的余额。

　　(三)成本法的基本公式

　　物业价格 = 重新购建价格 - 折旧

　　上述公式根据以下不种类型估价对象而具体化：

　　1、新开发土地价格

　　新开发土地价格 = 取得等开发土地的成本 + 土地开发费用 + 管理费用 + 投资利息 + 销售费用 + 销售税费 + 开发利润

　　2、新建物业价格

　　新建物业价格 = 土地取得成本 + 土地开发成本 + 建筑物建构成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售费用 + 销售税费 + 开发利润

　　3、旧物业价格(2种方法)

　　(1)旧物业价格 = 物业重新构建价格 - 建筑物的折旧

　　(2)旧物业价格 = 土地重新构建价格 + 建筑物重新建构价格 - 建筑物的折旧

　　(四)物业的重新构建价格

　　又称重新构建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。

　　1、把握重新构建价格的概念要注意3点。

　　(1)重新购建价格是估价时点时的价格。

　　(2)重新购建价格是客观的价格。

　　(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格。

　　2、求取房地的重新购建价格有两大路径：

　　(1)不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟物业开发商的物业开发过程，在物业价格构成的基础上，采用成本法求取。

　　(2)将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后两者相加求取。

　　(五)建筑物的折旧

　　1、估价建筑物折旧的定义

　　指由于各种原因而造成建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时市场价值与重新购建价格的差额，即：

　　建筑物折旧 = 建筑物重新购建价格 - 建筑物市场价值

　　2、建筑物折旧的种类

　　根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为以下3种。

　　(1)物质折旧

　　指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。

　　(2)功能折旧

　　指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。

　　(3)经济折旧

　　指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。

　　三、收益法(收益资本法、收益还原法)

　　指预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，一求取估价对象客观合理价格或价值的方法。(收益法分为直接资本化法和报酬资本化法)

　　13、收益法以预期原理为基础，适用对象是有收益或有潜在收益的物业，但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用

　　14、收益法4步骤：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料—预测估价对象的未来收益(如净收益)—求取报酬率或资本化率—选用适宜的收益法公式计算出收益价格