成本控制

　　一、成本控制的含义与分类

　　(一)成本控制的含义

　　含义：一是对目标成本本身的控制;二是对目标成本完成的控制和过程的监督;三是在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。

　　(二)成本控制的分类

　　1.按控制的时间特征分类：分为事先控制、事中控制和事后控制。

　　2.按控制的机制分类：(1)前馈性控制;(2)防护性控制;(3)反馈性控制

　　二、成本控制的原则与程序

　　(一)成本控制的原则： (1)全面控制原则 (2)讲求经济效益的原则,绝不能片面地追求成本的降低而忽视服务队数量和质量。如果成本控制不能体现以上要求，也不能认为实现了成本控制的目的。(3)债权利相结合原则(4)例外管理原则。例外管理原则是指物业管理企业在全面控制的基础上，对哪些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因。并及时采取控制决绝。例外情况的常用判定有以下要点：第一，重要性 第二：特殊性 第三：一贯性P202

　　(二)成本控制的程序：(1)确定控制标准：计划指标分解法、定额法、预算法 三种方法(2)执行控制标准(3)分析相关差异(4)纠正成本偏差(5)进行考核奖罚P203、204

　　三、成本控制的组织体系

　　(一)成本控制责任中心的建立：(1)成本中心(2)费用中心(较重要)P204、205

　　(二)成本控制责任中心的业绩考评

　　考核物业管理企业成本(费用)控制中心业绩的指标有两类，一类是经济效益指标，一类是服务质量指标。

　　考核物业管理企业成本(费用)控制中心服务质量的定量指标，主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等。其中，物业增值率是最具综合性的服务质量评价指标，其评估标准是与同类物业平均增值率比较，具体计算方法为：

　　物业增值率=(期末物业总值/期初物业总值)×lOO%

　　四、成本的日常管理

　　(一)利用物业管理周期理论进行成本控制，一般而言，在起步阶段，需投入的项目多，且多为新项目，成本开支必然较大，在成熟期，投资项目营运良好，成本支出相对减少，而在衰退期，由于维修费用开支增大，在其他项目不变的条件下，成本开支会逐步增大。，

　　(二)严格实施预算的凭证控制

　　(三)建立健全费用开支与报销审批制度