第二节：租赁管理和租赁方案

　　一、租赁管理的概念与内容

　　指针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行中和租约期满三个阶段，各阶段工作内容如下：

　　(一)租约签订前：

　　包括制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定、租约谈判、签约管理。

　　(二)租约执行中：

　　包括房屋空间交付、收取租金、租金调整、租户关系管理。

　　(三)租赁期满时：

　　包括租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。

　　二、租赁方案与策略

　　租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。租赁方案和策略主要涉及如下内容：

　　(一)确定可出租面积和租赁方式

　　制定租赁方案时，需要首先确定物业中能够对外出租的面积么租赁方式。

　　(二)编制租赁经营预算

　　预算是租赁管理中租赁方案的核心，包括详细的预期收益估算、怒放的空置率水平和经营费用，这些数字构成物业经营管理的量化目标。

　　(三)定位目标市场

　　物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的供求关系决定。

　　(四)确定租金方案

　　租金方案是租赁管理的核心，十分重要。在租赁方案中需要对租金水平的确定方式做出指导性的安排。

　　(五)明确吸引租户的策略

　　主要有宣传手段和租约条款优惠等。

　　三、租户的选择

　　租户选择中所考虑的主要准则有：

　　(一)所需的面积大小及空间组合。

　　(二)需要提供的特殊物业管理服务的内容。

　　(三)潜在租户所经营业务的类型及声誉、财务稳定性和长期盈利能力。

　　四、租金确定与调整

　　(一)租金的计算单位和所包含的内容

　　租金常以每平方米可出租面积为计算基础，有毛租金和净租金之分：使用毛租金时，所有经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。

　　(二)基础租金与附加租金

　　1、基础租金

　　在确定租金时，一般应根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低水准水平确定一个基础租金。

　　2、附加租金

　　对于零售商业物业，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金。

　　(三)租金的调整

　　1、对租期较短的租户

　　可设定一个租期水平，在租期中保持不变，若再交续租，按当时租金水平重新签约。

　　2、对租期较长的租户

　　为保护业主和租户双方利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定。

　　五、租约谈判与签约管理

　　鉴于租约条款的谈判相当复杂，所以在租约签署前常常有一个长期的谈判周期。

　　六、租赁管理中的市场营销

　　市场营销人员通常从以下方面宣传物业：1、价格优势;2、物业本身的素质;3、良好的声誉;4、经济实用。