一、房地产市场的需求

　　影响和导致商品住宅需求变化的因素有：

　　(一)收入的变化

　　(二)其他商品价格的变化

　　(三)对未来的预期

　　(四)政府政策的变化

　　二、房地产市场的供给

　　以下着着解释三个非价格因素对市场供给数量的影响。

　　(一)房地产开发成本

　　房地产开发成本的变化会直接影响到开发商的利润水平，也会直接影响到其决定开发的商品房数量。

　　(二)政府政策的变化

　　政府的税收政策也会影响到房地产开发的成本，进而影响到商品房的供给的数量。

　　(三)对未来的预期

　　对未来房地产市场价格变化的预期会影响到房地产商当前的投资行为，进而影响到市场的供给。

　　三、房地产市场的机制

　　(一)房地产市场的运作机制

　　房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制。随着我国房地产市场的发展，价格机制的作用在逐渐增强。

　　(二)市场供求关系曲线

　　通过建立起商品的单位价格与该产品在单位时间内的供求数量关系，帮助了解价格机制对市场供求关系的调节作用，即市场供求关系曲线。

　　用供求曲线分析价格与供求数量的关系时，注意三个问题：

　　1、要有一个单位时间周期概念，脱离了时间来分析供求数量问题没有任何意义。

　　2、为分析问题方便，进行了除价格么供求量外其他影响因素都不发生变化，但实际上其他因素变化也会引起需求量变化。

　　3、为分析问题方便把供给么需求曲线都简化成了直线，这样做满足了定性分析的需要。

　　(三)均衡点(价格)

　　供给和需求曲线都能形成一个均衡点(价格)，但市场这种均衡有稳定均衡与非稳定均衡之分。

　　1、稳定均衡

　　若市场价格由于某因素的作用脱离均衡点(价格)，但在各种市场因素作用下又形成一个新的供求平衡点，这种均衡称稳定均衡。

　　2、非稳定均衡

　　如果原有的均衡状态被打破后不能形成一个新的均衡点，则这种均衡叫做非稳定均衡。