第六章 租赁管理

　　第一节：物业租赁概述

　　一、物业租赁及其特征

　　(一)物业租赁的概念

　　通常的物业租赁指的是房屋租赁，指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。有两点含义：

　　1、出租人必须是房屋所有权人。这个所有权人可以是自然人，也可以是法人。

　　2、出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。

　　(二)房屋租赁的特点

　　房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，具有以下特征：

　　1、不转移房屋的所有权

　　2、标的是作为特定物的房屋

　　3、关系是经济要式契约关系，关系不因所有权的转移而中止

　　4、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人

　　二、物业租赁的分类

　　(一)按房屋所有权性质划分

　　1、公房租赁

　　房屋的所有权人是国家，在租赁关系中，国家并不作为民事法律主体出现，而是采用授权方式，由被授权的单位具体管理。公房分为直管公房和自管公房：

　　(1)直管公房

　　由各级人民政府房地产行政管理部门管理，作为直管公房所有权人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利。

　　(2)自管公房

　　自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有《房地产权证》或《房屋所有权证》。

　　2、私房租赁

　　私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。私有房屋的所有权人，包括居民个人、各种类型的企业法人和机构。

　　(二)按房屋租赁期限约定模式

　　1、定期租赁

　　是物业管理中最常见的租赁形式，包含确切的起租日期和结束日期，期满自动失效无需预先声明。

　　2、自动延期租赁

　　双称周期性租赁，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。本形式租赁行为不因租约一方的死亡而失效。

　　3、意愿租赁

　　就是给租户以时期不确定的物业租用权，意愿租赁的延续依赖双方的意愿。可未经提前通知而随意中止。意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动终止。

　　(三)按租赁期限的长短分

　　1、短期租赁(2年以内含2年)

　　2、中短期租赁(3~4年)

　　3、长期租赁(5年或5年以上)

　　(四)按物业租金的内涵分

　　物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用开支，可分为：

　　1、毛租金

　　指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。

　　2、净租

　　指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用需由承租人另行缴纳。净租金通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上

　　3、百分比租金

　　常称为超出性租金，常用于零售商业物业。承租人除向出租人定期支付固定租金外，还需交出超出预订营业额部分的一定百分比。

　　(五)其他划分模式

　　可以按照房屋的使用用途分：

　　1、居住用房租赁

　　2、非居住用房租赁

　　三、物业租赁的管理模式

　　根据业主对物业企业委托内容与要求的不同，物业企业对物业租赁有不同的管理模式，有如下几点：

　　(一)包租转租模式

　　1、具体做法

　　物业企业在接受业主委托时，将出租物业全部或部分包租下，然后负责转租，即物业企业再零星出租。

　　2、双方责任及利弊

　　(1)业主不负责物业租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。在租金上应有所优惠。适合市场不景气情形。

　　(2)物业企业承担物业租赁经营及物业管理服务。经租过程中可获取一定批零差价，但承担风险较大。

　　(二)出租代理模式

　　1、具体做法

　　业主全权委托物业企业负责租赁活动及租赁中的管理和服务。物业企业只获得代理佣金，佣金以租金的一定比例收取。

　　2、双方责任与利弊

　　(1)业主不负责物业租赁，要承担一定市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入。

　　(2)物业企业依委托合同，从事租赁活动及租赁过程的管理和服务，承担一定责任，但风险较少。

　　(三)委托管理模式

　　1、具体做法

　　业主自己直接负责租赁活动，不让物业公司介入。业主只将物业管理服务工作委托物业公司负责。

　　2、双方责任及利弊

　　(1)业主负责租赁所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。

　　(2)物业企业负责物业管理么服务，没有失职就不承担风险。租赁所获利润与物业企业无关。

　　四、房屋租赁的行政管理

　　(一)房屋租赁登记备案的一般程度

　　1、申请

　　签订、变更、终止租赁合同，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到政府房地产管理部门办理登记备案手续。

　　2、审查(内容包括)

　　(1)合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备条件。

　　(2)租赁客体是否允许出租，即出租房屋是否符合法律要求。

　　(3)租赁合同的内容是否齐全、完备。

　　(4)租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策。

　　(5)是否按规定缴纳了有关税费。

　　3、颁证

　　经主管部门审查合格后，准予登记，由房地产管理部门核发房屋租赁证，作为租赁行为合法有效的凭证。

　　(二)房屋租赁的条件

　　公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋么国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但以下情况除外：

　　1、未依法取得《房屋所有权证》的、司法或行政机关依法裁定、查封或以其它形式限制房地产权交易的。

　　2、共有房屋未取得共有人同意的、权属有争议的、属于违章建筑的、不符合安全标准的。

　　3、已抵押而未经抵押人同意的、不符合公安、环保、卫生等主管部门规定的、法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　(三)房屋租赁中的违法行为及处罚

　　《租赁管理办法》规定，有下列情形之一，由县、市人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚。

　　1、伪造、涂改房屋租赁证的：注销其证书，并可以处以罚款。

　　2、不按期申报、领取房屋租赁证的：责令限期补办手续，并可处以罚款。

　　3、未征得出租人同意么未办理登记备案，擅自转租房屋的：其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。