2018土地登记代理人《代理实务》重点试题（12）

　　(1)某公司有一宗地为协议出让方式取得，位于某市某街道某号，批准用途为营业用地，土地面积的测量结果为2 500 m2，出证合同中规定出让年限为40年，自2004年8月31日至2044年8月31日。该公司委托某土地登记代理公司代理领取土地证书。

　　问题

　　1.该土地登记代理公司应如何办理领取手续?

　　2.土地登记代理人核实土地证书的内容包括哪些?

　　(2)某宗土地为国有土地，江都市彩虹文化用品有限公司于l996年8月6日以出让方式获得该宗地40年土地使用权。2002年6月1日江都市彩虹文化用品有限公司与江都市正元成贸易有限公司签订《土地使用权出租合同》，江都市彩虹文化用品有限公司将该宗地国有土地使用权出租给江都市正元成贸易有限公司，出租面积2 150 m2，土地用途为商业，出租期限为5年租金为20.00万元/年，交纳方式为每年支付一次。根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与出租面积一致，为2 150 m2，土地使用权出租手续符合法律规定。

　　问题

　　1.根据土地登记的有关规定，该宗地应办理何种登记?

　　2.出让土地使用权的出租条件是什么?

　　3.申请人应提交哪些权属证明文件?

　　4.对权属审核的主要内容包括哪些?

　　参考答案：

　　(1) :

　　1.该土地登记代理公司应按以下步骤办理领取手续：

　　第一步，接受委托后，与委托人明确土地登记代理的基本事项，包括代理内容及有关要求等;

　　第二步，与委托人该公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限;

　　第三步，根据委托人该公司的要求，了解有关宗地信息，收集相关资料;

　　第四步，领取并核实土地证书;

　　第五步，向委托人反馈信息，并与土地登记机关进行沟通，解决存在的问题。

　　2.在领取土地证书的时候，土地登记代理人需要提交土地登记委托代理书和个人身份证明;其次，要对土地证书的规范性和准确性进行核实，主要包括以下几个方面：

　　(1)土地使用者名称是否与委托人名称相一致。土地使用者的名称要与该公司的营业执照名称保持一致。

　　(2)土地用途是否与实际用途相符。对于营业用地，规范的土地登记用途应为商服。

　　(3)使用权类型是否符合相关批准文件的要求。土地使用权类型应为国有出让土地使用权。

　　(4)如果是出让土地，其使用期限或终止日期是否与出让合同一致。对于商服用途，其最高出让年期应为40年。

　　(5)土地面积是否与委托人提供的资料中的面积一致，是否与出让合同中的出让面积一致。

　　(2) :

　　1.根据土地登记的有关规定，该宗地应办理土地使用权出租权设定登记。

　　2.出让土地使用权的出租条件：依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权人可以将以出让方式获得的土地使用权出租，出租的条件是出租人对土地的开发必须达到法律规定的或土地使用权出让合同规定的标准。未按合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

　　3.申请人应提交以下权属证明文件：

　　(1)土地权属来源证明。土地使用权出租设定登记申请人向土地登记机关提交的土地权属来源证明为《国有土地使用证》和《集体土地使用证》。

　　(2)划拨土地使用权出租批准文件。

　　(3)土地使用权出租合同。

　　(4)有关部门认证的出租地块开发投资证明。

　　(5)其他证明文件。

　　4.权属审核的主要内容包括以下几个方面：

　　(1)对申请人的审核。

　　①出租人应为土地使用者，并与《国有土地使用证》或《集体土地使用证》的土地权利人一致。

　　②出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。

　　(2)对土地投资情况的审核。

　　未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。

　　(3)对土地用途的审核。

　　出租土地的用途应符合规定的土地用途。

　　(4)对租赁期限的审核。

　　出让土地使用权的租赁期限应小于土地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。