2018土地登记代理人考试《代理实务》预习试题（6）

　　试题一

　　某市某化工厂于2001年8月20日在该市城郊以协议出让方式取得一宗国有土地使用权，面积为21 000 m2，用途为工业，使用年限45年，未办理土地登记。2003年9月该化工厂进行技术改造，由于资金不足，需要以该土地作为抵押物向银行申请贷款，但由于未办理土地使用权设定登记，随后该化工厂于2003年9月20日委托某土地登记代理公司的土地登记代理人刘某代理土地登记申请手续。

　　问题 1.土地登记代理人刘某需要与该化工厂明确哪些方面的事项?

　　2.根据《土地登记规则》的规定，土地登记代理人刘某需要收集哪些权属来源资料?

　　3.出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括哪些?

　　4.土地登记代理人刘某在填写土地登记申请表时要注意哪些方面的内容?

　　参考答案：

　　1.十地登记代理人刘某需要与该化工厂明确以下事项：

　　(1)代理事项及目标：根据委托人的要求，代理事项主要为出让国有土地使用权的设定登记申请，不是抵押登记。

　　(2)了解现有的权属来源资料，如是否已经办理建设用地批准书、是否签订出让合同、是否全部缴纳土地出让金、是否交纳有关税费等。

　　2.根据《土地登记规则》的规定，土地登记代理人刘某需收集的权属来源资料包括：

　　(1)县级以上人民政府建设用地批准书。

　　(2)国有土地使用权出让合同。

　　(3)全部土地出让金支付凭证。

　　(4)有关税费支付凭证等。还需要准备的其他文字材料：

　　1)化工厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明;

　　2)土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书等。

　　3.出让国有土地使用权没定登记权属资料核实的要点包括：

　　(1)对申请人的核实。要核实人民政府建设用地批准书的土地使用者、国有土地使用权出让合同中的受让人与委托单位的名称是否一致。

　　(2)对出让合同的核实。国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门;出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。

　　(3)对使用期限的核实。要注意出让年限是否符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让最高年限要求。

　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》.出让国有土地使用权时，工业用途的法定最高出让年限为50年。

　　(4)对土地用途的核实。要注意是否与批准用途一致，该用途应为工业。

　　4.土地登记代理人刘某在填写土地登记申请表时要注意以下几个方面：

　　(1)土地使用者与申请单位名称要一致，准确的名称要与某化工厂的营业执照名称保持一致。

　　(2)申请登记类型为出让国有土地使用权设定登记。

　　(3)土地使用权类型要与批准文件相符，应为国有出让土地。

　　(4)土地面积要与相关批准文件一致。

　　(5)土地用途要符合相关批准文件要求，应为工业用途。

　　(6)申请登记的依据要齐全。

　　(7)使用期限、终止日期要与出让合同中规定相一致;工业用地的出让年限不能超过50年。

　　试题二

　　某土地登记代理机构根据业务的需要，拟在国内设立分支机构，从事土地登记代理业务，经土地行政主管部门审查和工商登记，在国内异地设立两家分支机构。

　　问题 1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，异地登记代理机构设立的条件有哪些?

　　2.国内土地登记代理分支机构的设立应具备哪些条件?

　　3.土地登记代理机构具有哪些权利?

　　4.土地登记代理机构应履行哪些义务?

　　参考答案：

　　1.《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定的土地登记代理机构的设立条件是：

　　(1)有自己的名称和组织机构。

　　(2)有固定的服务场所。

　　(3)有必要的财产和经费。

　　(4)有足够数量的专业人员。

　　(5)法律、行政法规规定的其他条件。

　　2.国内土地登记代理分支机构应有一定的经营资金和一定数量的从业人员，持有《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》的人员数量达到规定的要求。分支机构不具有法人资格，土地登记代理机构对其分支机构解散后尚未清偿的债务承担责任。

　　3.土地登记代理机构具有的权利包括：

　　(1)享有工商行政管理部门核准的业务范围内经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金。

　　(2)可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议。

　　(3)按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业土地登记代理人的执业行为。

　　(4)由于委托人的原因，造成土地登记代理机构或土地登记代理人经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。

　　(5)法律、法规和规章规定的其他权利。

　　4.土地登记代理机构应履行以下义务：

　　(1)依照法律、法规和政策开展经营活动。

　　(2)认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理业务。

　　(3)维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密。

　　(4)承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿。

　　(5)严格按照规定标准收费。

　　(6)接受主管部门的监督和检查。

　　(7)依法缴纳各项税收和行政管理费。

　　(8)法律、法规和规章规定的其他义务。