2018土地登记代理人考试《代理实务》预习试题（1）

　　(1)莱邮局于l980年6月经批准取得20亩土地建办公楼，后由于资金紧张，于1981年7月与某信用社签订协议，由信用社出资600万元共同建造8层办公楼，约定房屋建成后l～4层归邮局使用，5～8层归信用社使用，双方各占50%建筑面积。办公楼建成后双方按协议分配并使用房屋至今。2003年信用社改制要求办理土地登记，但邮局以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土地归属为由，认为该土地的使用权应当归属自己。

　　问题

　　1.应当如何确定该宗地的土地使用权?

　　2.你作为土地登记代理人为该信用社申请土地登记，应向有关部门提交哪些权属登记证明文件?

　　参考答案：

　　1.土地使用权的确定，首先，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第39条的规定，以土地使用权为条件与其他单位合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权。其次，根据1982年颁布的《国家建设征用土地条例》，条例公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。双方合建发生在1981年，并签订了合建协议，因此应按建筑面积比例来分摊土地使用权面积。该宗地是该邮局与该信用社共有土地使用权，根据合建协议确定各占土地使用权面积的50%。

　　2.申请土地登记时应提交以下资料：①土地登记申请书;②用地批准文件;③该邮局与该信用社签订的合建协议;④该信用社的法人证明、法定代表人身份证明及个人身份证明;⑤办公楼房屋所有权证及其他地上附着物证明;⑥土地登记委托书、代理人身份证明及代理机构证明等。

　　(2)本宗土地为国有土地，江都市长安股份有限公司于2002年4月20日，按照《国土地使用权租赁合同》，以租赁方式取得国有土地使用权，批准用途为工业，地价确认结果为175万元。租赁期限为20年，年租金为l7.50万元，租金支付方式为每年支付一次。根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致，为3 500 m2，国有土地使用权国家租赁手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为江都市长安股份有限公司办理国家入股国有土地使用权登记。

　　问题

　　1.国有土地的租赁是如何规定的?

　　2.国家租赁国有土地使用权设定登记的要点包括哪些?

　　参考答案：

　　1.国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

　　2.国家租赁国有土地使用权设定登记的要点包括：

　　(1)申请人。国家租赁国有土地使用权设定登记的申请人为承租人。

　　(2)申请时限。根据《土地登记规则》第28条规定，依法向国家承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起30日内，申请国家租赁国有土地使用权设定登记。

　　(3)申请人应提交以下土地权属证明文件：

　　1)国有土地租赁批准文件。

　　2)国有土地租赁合同。

　　3)建设用地批准书。

　　4)原《国有土地使用证》。

　　5)其他证明文件。