2017年土地登记代理人《理论与方法》试题精选（2）

　　1.甲向乙借款10万元、向丙借款5万元，并以其土地使用权作为抵押，同时办理了抵押登记。随后，甲又将该土地使用权抵押给丁，但未办理抵押登记。下列说法正确的是(　　)。

　　A.丁优先于丙受偿

　　B.丙优先于丁受偿

　　C.丁优先于乙受偿

　　D.丙优先于乙受偿

　　【答案】B

　　【解析】根据《物权法》第一百九十九条的规定，抵押物上存在两个以上抵押权的，按照以下顺序清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;②抵押权已登记的先于未登记的受偿;③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　2.关于最高额土地抵押的限额土地抵押特征，说法不正确的是(　　)。

　　A.无论将来实际发生的债权如何增减变动，土地抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押土地享有优先受偿权

　　B.实际发生的债权超过最高限额的，以土地抵押权设定时约定的最高债权额为限优先受偿

　　C.实际发生的债权不及最高限额的，以实际发生的债权额为限优先受偿

　　D.实际发生的债权超过最高限额的，以实际发生的债权额为限优先受偿

　　【答案】D

　　【解析】对最高额土地抵押来讲，土地抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押土地享有优先受偿权，即使实际发生的债权超过最高限额的，也以约定的最高额为限优先受偿。

　　3.某工厂需要引进先进技术以提高生产率，于是向银行贷款，并将工厂占用的土地使用权作为抵押，后由于技术不成熟，工厂出现亏损，无奈之下，又将该土地使用权转让给啤酒厂，但没有通知银行。根据规定，该工厂转让土地使用权的行为(　　)。

　　A.无效

　　B.可撤销

　　C.效力待定

　　D.有效

　　【答案】A

　　【解析】出让国有建设用地使用权抵押期间，抵押人将其权利转让、出租、作价出资或者入股、再次抵押的，应当通知抵押权人，并告知对方当事人该物已经抵押的情况，原抵押合同继续有效。未通知抵押权人或者未告知对方当事人的，处分行为无效。

　　4.土地使用权被抵押后，该土地上的使用权人是(　　)。

　　A.抵押人

　　B.土地所有人

　　C.抵押权人

　　D.双方约定的第三人

　　【答案】A

　　【解析】根据《划拨国有建设用地使用权管理暂行办法》第十九条的规定，出让国有建设用地使用权抵押后，出让国有建设用地使用权人仍是原土地使用权出让合同的当事人，仍受原出让合同的约束。

　　5.如果以划拨方式取得的土地使用权作为抵押物的，下列选项不属于其必须满足的条件的是(　　)。

　　A.经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准

　　B.土地使用人为公司、企业、其他经济组织和个人

　　C.领有国有土地所有证

　　D.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明

　　【答案】C

　　【解析】土地所有权属于国家，其他任何组织和个人都不享有土地的所有权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，划拨土地使用权和其地上的建筑物抵押的，需领有国有土地使用证，而不是国有土地所有证。

　　6.2009年5月10日，甲以自己的土地使用权为乙设定抵押，书面订立了抵押合同，但未办理抵押登记。6月10日，甲又以该土地使用权为债权人丙设定抵押，书面订立了抵押合同，并办理了抵押登记。则下列说法错误的是(　　)。

　　A.丙可对该房屋行使抵押权

　　B.甲与乙之间的抵押合同已生效

　　C.甲与乙之间的抵押合同是无效的，乙不得依据合同要求甲赔偿自己的损失

　　D.乙可以要求甲赔偿自己所遭受的损失

　　【答案】C

　　【解析】《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　7.以土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权(　　)。

　　A.不得抵押

　　B.同时抵押

　　C.由双方当事人根据合同约定确定是否抵押

　　D.如果是以划拨方式取得的，应当抵押

　　【答案】B

　　【解析】根据《担保法》第三十六条的规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

　　8.有关建设用地使用权的抵押，下列表述不正确的是(　　)。

　　A.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物属于抵押财产

　　B.建设用地使用权实现抵押权时，应当将土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分

　　C.对于建设用地使用权上新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿

　　D.处分新增建筑物所得的价款归建筑物所有人所有

　　【答案】A

　　【解析】根据《物权法》第二百条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物并不属于抵押财产。抵押权人对其处分所得的价款，无权优先受偿。

　　9.2009年10月6日，甲向乙借款10万元，并以其土地使用权作为抵押。已知，甲是在2003年10月6日取得该土地使用权，期限是50年。则该土地使用权抵押的最长期限是(　　)。

　　A.42年

　　B.50年

　　C.44年

　　D.46年

　　【答案】C

　　【解析】土地抵押权的期限不得超过土地使用权的使用期限减去土地使用权人已经使用期限后的剩余期限。

　　10.关于国有建设用地上的房屋抵押，下列说法正确的是(　　)。

　　A.房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押

　　B.房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权不可同时抵押

　　C.房屋抵押时，其占用范围内的土地所有权同时抵押

　　D.房屋的所有权不可抵押，只能抵押房屋使用权

　　【答案】A

　　【解析】根据《物权法》第一百八十二条、《担保法》第三十六条第一款、《城市房地产管理法》第四十七条第一款和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条的规定，国有建设用地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。