2017年土地登记代理人《理论与方法》复习重点（1）

　　储备土地的前期开发工作,可从以下几方面入手:

　　土地储备必须与城市规划紧密配合,做到土地储备规划先行.土地利用总体规划相对宏观,主要对建设用地和农用地作出限定,而城市规划则是从操作层面为土地储备前期工作提供具体的规定和要求,成为土地储备工作的重要法律依据.因此,土地储备必须要遵循规划先行、服从规划的原则.

　　在土地收储阶段,城市规划影响储备土地的收储类别、收储区域和收储时间.从收储土地类别看,应选择经营性用地;从收储区域看,应集中资金重点储备增值潜力大的土地;从收储时间看,优先收储基础设施较完善、前期开发阻力小的土地.因此,土地储备机构应当在收储前征询规划部门意见,从用地性质、区位配套、规划发展前景等多方面因素综合考虑.

　　在土地出让阶段,城市规划起了至关重要的作用.土地储备机构应在城市总体规划和详细规划的基础上,仔细分析当前土地市场的变化和需要,合理编制下一年度的储备土地出让计划.根据出让计划,土地储备机构委托规划部门进行出让方案审查,确定出让地块的具体规划设计条件,规划部门的意见直接影响到储备土地的出让时机和出让收益.

　　合理分解工作任务,实行项目联动考核机制,促进各相关部门的工作积极性.为提高储备土地前期开发效率,全国不少地区以文件形式明确规定,土地储备机构可以协议委托出让地块所在区域人民政府组织的机构或国有独资公司进行储备土地的开发整理.土地储备机构主要负责办理计划立项、规划和土地报批,与委托开发整理单位签订《储备土地委托开发整理协议书》,对委托地块开发实施指导帮助、监督检查和验收.这种模式在一些地区已经开始具体实施.

　　为明确工作职责,必须建立相应的土地储备项目联动考核机制.政府根据年度土地前期开发计划和房地产供地计划,确定具体的工作任务和目标,并将任务合理分工、分解下达到各区、各职能部门.在具体实施过程中,可由政府有关部门如土地储备委员会负责监督检查.各区域中只要完成前期开发的土地,就可以优先进行收储,尽早安排土地出让.