2016土地登记代理人《理论与方法》知识点1

　　在土地储备工作中，土地整理和开发是至关重要的一个环节，是“净地”招拍挂出让土地的关键。但是，随着土地储备工作全面深入地开展，土地前期开发不仅是工作重点，更是工作难点。土地前期开发工作与发改委、规划、建设、电力等10多个部门紧密相关，具有工作任务繁重、协调难度大、情况复杂、事情具体等特点。

　　土地前期开发工作量多，难度大。特别是老城区地块的开发，需要进行项目立项、房屋拆迁安置、电力通信线杆迁移、地下光缆迁移、地下水管改道、场地平整、出让方案设计、放样测量、出让红线审定、出让规划设计条件审查、建设管理要求审批等程序，每项工作都需请求有关部门帮助落实解决，才能顺利完成各项开发任务。

　　协调力度不足，影响开发进度。繁琐的工作程序和冗长的审批工作日，给土地前期开发工作带来极大的压力。同时协调多个部门的工作难度很大，常因各部门之间的意见分歧延长工作时间，影响工作进度。由此可见，在前期开发过程中遇到的各类问题，必须得到相关部门的重视和配合，否则仅凭储备中心自身的力量很难协调解决，最终会影响前期开发工作的进展。

　　针对以上问题，笔者认为要做好储备土地的前期开发工作，可从以下几方面入手：

　　土地储备必须与城市规划紧密配合，做到土地储备规划先行。土地利用总体规划相对宏观，主要对建设用地和农用地作出限定，而城市规划则是从操作层面为土地储备前期工作提供具体的规定和要求，成为土地储备工作的重要法律依据。因此，土地储备必须要遵循规划先行、服从规划的原则。

　　在土地收储阶段，城市规划影响储备土地的收储类别、收储区域和收储时间。从收储土地类别看，应选择经营性用地;从收储区域看，应集中资金重点储备增值潜力大的土地;从收储时间看，优先收储基础设施较完善、前期开发阻力小的土地。因此，土地储备机构应当在收储前征询规划部门意见，从用地性质、区位配套、规划发展前景等多方面因素综合考虑。

　　在土地出让阶段，城市规划起了至关重要的作用。土地储备机构应在城市总体规划和详细规划的基础上，仔细分析当前土地市场的变化和需要，合理编制下一年度的储备土地出让计划。根据出让计划，土地储备机构委托规划部门进行出让方案审查，确定出让地块的具体规划设计条件，规划部门的意见直接影响到储备土地的出让时机和出让收益。

　　合理分解工作任务，实行项目联动考核机制，促进各相关部门的工作积极性。为提高储备土地前期开发效率，全国不少地区以文件形式明确规定，土地储备机构可以协议委托出让地块所在区域人民政府组织的机构或国有独资公司进行储备土地的开发整理。土地储备机构主要负责办理计划立项、规划和土地报批，与委托开发整理单位签订《储备土地委托开发整理协议书》，对委托地块开发实施指导帮助、监督检查和验收。这种模式在一些地区已经开始具体实施。

　　为明确工作职责，必须建立相应的土地储备项目联动考核机制。政府根据年度土地前期开发计划和房地产供地计划，确定具体的工作任务和目标，并将任务合理分工、分解下达到各区、各职能部门。在具体实施过程中，可由政府有关部门如土地储备委员会负责监督检查。各区域中只要完成前期开发的土地，就可以优先进行收储，尽早安排土地出让。