土地登记代理机构

　　一、土地登记代理机构

　　土地登记代理机构是指为委托人提供土地登记咨询和代理服务的中介组织，即指符合执业条件，并依法设立，从事土地登记代理活动的公司、合伙机构、个人独资机构。另外，境内外土地登记代理机构在境内设立的分支机构也可以以自己的名义独立经营土地登记代理业务。

　　二、土地登记代理机构的设立与注销

　　(一)土地登记代理机构的设立

　　由于我国对土地登记代理机构的设立条件还没有明确的规定，因此可参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第五十七条，对房地产中介服务机构设立的条件确定土地登记代理机构的设立应具备：

　　(1)有自己的名称和组织机构;

　　(2)有固定的服务场所;

　　(3)有必要的财产和经费;

　　(4)有足够数量的专业人员;

　　(5)法律、行政法规规定的其他条件。

　　土地登记代理机构的设立还应符合中华人民共和国公司法、合伙机构法、个人独资机构法、中外合作经营机构法、中外合资经营机构法、外商独资经营机构法等法律法规及其实施细则和工商登记的规定。

　　设立土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由土地行政主管部门进行审查，经审查合格后，再办理工商登记。设立跨省、自治区、直辖市从事土地登记代理活动的机构，应当符合所在地有关管理部门的规定。

　　(二)土地登记代理机构的分支机构的设立

　　国内土地登记代理机构可以根据业务需要，也可在国内其他区域或国外设立分支机构，从事土地登记代理业务。分支机构应有一定的经营资金和一定数量的从业人员，持有《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》的人员数量达到规定的要求。分支机构不具有法人资格，土地登记代理机构对其分支机构解散后尚未清偿的债务承担责任。

　　外国土地登记代理机构可以在中华人民共和国境内设立分支机构，从事土地登记代理业务。分支机构应有一定的经营资金和一定数量的中国政府承认的并允许其在国内执业的从业人员，持有《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》的人员数量达到规定的要求。其分支机构不具有法人资格，外国土地登记代理机构对其在中国境内的分支机构的债务承担责任。

　　设立分支机构也应经过土地行政主管部门审查和工商登记，应符合国家法律、法规和工商登记管理规定的其他条件。

　　(三)土地登记代理机构和分支机构的注销

　　土地登记代理机构和分支机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的土地登记代理机构不再有资格从事土地登记代理业务，注销时尚未完成的土地登记代理业务应与委托当事人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同赔偿损失，在符合法规的前提下，经当事人约定，也可以用其他方法。

　　土地登记代理机构和分支机构的备案证书被撤消后，应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。

　　土地登记代理机构和分支机构歇业或因其他原因终止代理活动的，应当在向工商行政管理部门办理注销登记后的规定期限内向原办理登记备案手续的土地行政主管部门办理注销手续。

　　三、土地登记机构的权利和义务

　　(一)土地登记代理机构有以下权利：

　　1.享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金;

　　2.可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议;

　　3.按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业土地登记代理人的执业行为;

　　4.由于委托人的原因，造成土地登记代理机构或土地登记代理人的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求;

　　5.法律、法规和规章规定的其他权利。

　　(二)土地登记代理机构有以下义务：

　　1.依照法律、法规和政策开展经营活动;

　　2.认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理业务;

　　3.维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密;

　　4.承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿;

　　5.严格按照规定标准收费;

　　6.接受主管部门的监督和检查;

　　7.依法缴纳各项税收和行政管理费;

　　8.法律、法规和规章规定的其他义务。

　　四、土地登记代理机构年度审查

　　土地登记代理机构管理部门应对代理机构实施年度审查制度，年审主要审查机构的机构设置、人员资格、经营行为及业务状况。

　　(一)土地登记代理机构在年度审查中应提交：

　　1.《营业执照》副本;

　　2.《土地登记代理人职业资格证书》;

　　3.《土地登记代理机构人员构成表》;

　　4.《土地登记代理机构经营情况表》;

　　5.《土地登记代理业务情况表