土地登记代理合同

　　一、土地登记代理合同的涵义

　　土地登记代理合同是合同的一种，是土地登记代理人与委托人明确双方所享有的权利和承担义务的协议。土地登记代理人根据土地登记代理合同从事委托人要求的土地登记代理服务内容，并据此收取土地登记代理服务费用。

　　在实际操作时，土地登记代理合同签订的目的在于明确双方当事人各自享有的权利和承担的义务。一方面，它通过规定土地登记代理人的代理权限和违约责任，约束代理人的行为，从而从法律上保护了委托人的利益;另一方面，它规定土地登记代理人在合同规定的代理权限内从事的代理活动，委托人必须承认、承担责任，并且按照合同规定给付代理费用，从而保护土地登记代理人的利益。土地登记代理合同的重要作用主要体现在以下两个方面：

　　(一)有效保障合同当事人的合法权益

　　合同订立后，对合同当事人具有法律约束，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同当事人在履约过程中不承担义务或者违反约定就应当承担继续履行、采取补救措施及赔偿损失等违约责任。

　　土地登记代理人与委托人之间通过合同形式相对固定双方的权利与义务关系，是合同当事人取得相互信任、沟通并各自履行义务，确实保障双方权利的根本途径。

　　(二)维护土地登记代理市场的秩序

　　土地登记代理活动是市场行为，土地登记代理人与委托人之间虽然是劳务关系但也体现了商品(服务)交易关系。土地登记代理人与委托人之间通过合同形式约束双方恶意的、无序的行为，可以避免损害对方利益行为的发生，使双方最大限度地实现其利益，从而有效维护了土地登记代理的正常市场秩序。

　　二、土地登记代理合同的特征

　　土地登记代理合同主要有以下特征：

　　(一)土地登记代理合同是双方合同

　　双方合同是指一方当事人所享有的权力就是另一方当事人所负担的义务。双方当事人之间存在着互为对等的关系，这也是商品交换(包括服务交换)最为典型的法律表现形式。

　　(二)土地登记代理合同是有偿合同

　　有偿合同是指当事人在取得权利的同时，必须支付相应的代价。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价;支付代价的一方，必须取得相应的利益。这种代价可以是金钱，也可以是给付实物或提供服务。但一方取得的利益与对方支付的代价，不要求在经济上、价值上完全相等，但应做到公平、合理，并应得到双方的认可。

　　(三)土地登记代理合同一般为书面合同

　　《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。由于书面形式的合同具有可查证、发生纠纷时容易举证、便于分清责任等优点，因此，为了更有效地保护双方权益，土地登记代理合同一般应采用书面形式。

　　三、土地登记代理合同的内容

　　土地登记代理合同的内容主要由当事人约定，具体的内容根据当事人不同需要会有所变化，但合同的主要内容是具有共性的。一般情况下，土地登记代理的合同应当包括以下主要内容：

　　(一)当事人的名称或者姓名和住所

　　当事人是合同的主体，没有主体，合同就不成立。主体不明确，其权利义务关系就无法明确。土地登记代理合同的主体包括土地登记代理机构和委托人，土地登记代理人必须以土地登记代理机构的名义与委托人签订合同，不能以土地登记代理人个人的名义与委托人签定合同。通过明确主体关系，使土地登记代理合同具备法律效力。

　　(二)代理事项

　　代理事项是土地登记代理合同的客体。客体是指合同主体在履行权利与义务时的共同指向。没有客体，合同的权利义务就失去目的。在土地登记代理合同中，代理事项主要是指土地登记代理的具体内容，代理事项必须要明确、清楚。如不清楚将难以保证合同得到正常履行，代理事项应是在合同加以明确的重要内容。

　　(三)代理成果与质量要求

　　土地登记代理成果一般以文件资料、书面报告等形式体现。为了满足委托人的要求，保障合同的履行，对代理成果的形式和质量的要求需要在合同条款中予以明确。

　　(四)代理权限范围

　　代理权限范围即土地登记代理合同中规定的授权范围，是对土地登记代理人行为的约束。土地登记代理人必须在规定的授权范围内从事代理活动，不得进行无权代理或越权代理。同时，委托人的授权范围不得超越国家有关法律的规定。

　　(五)代理费用的支付标准、支付方式和时间要求

　　代理费用是指委托人在接受土地登记代理人的代理成果的同时付给代理人的劳务报酬。此外，还应规定代理劳务报酬的结算和支付方式及时间要求。支付方式可以为现金结算也可以转帐支付。