注销土地登记

　　土地登记的核心内容是设立、变更或终止一定的土地权利关系。注销土地登记即为终止一定的土地权利关系。

　　一、基本概念

　　注销土地登记，简单地说就是将原登记内容废止。因土地权利消灭或其他原因致使原登记内容失去效力的，土地登记机关应将已登记的内容进行注销登记。

　　依据《土地登记规则》，注销土地登记主要是指已登记的土地权利，因权利被依法收回、存续期届满、土地灭失、他项权利终止等进行的登记，主要包括以下几种情况：

　　(一)集体所有的土地依法被全部征用或者农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。

　　(二)国家组织移民，农民集体成建制迁移后不再使用的原农民集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。

　　(三)因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记。

　　(四)县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地注销登记。

　　(五)国有土地使用权出让或者租赁期限届满，未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记。

　　(六)土地他项权利终止的土地他项权利注销登记。

　　二、法律特征

　　(一)有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

　　(1)为公共利益需要使用土地的;

　　(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;

　　(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

　　(4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;

　　(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

　　(二)以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权 。

　　(三)有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

　　1. 为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;

　　2. 不按照批准的用途使用土地的;

　　3. 因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

　　(四)土地使用权因土地灭失而终止。

　　三、登记要点

　　注销土地登记的程序一般可分为变更土地登记申请、变更地籍调查、审核、注册登记、注销(收回)或更改土地权利证书五个阶段。

　　(一)申请

　　注销土地登记一般须由土地权利人(土地所有权人、土地使用权人和土地他项权利人)向土地登记机关提出注销土地登记申请。

　　1.申请人

　　集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，注销土地登记的申请人为原集体土地所有权人。

　　县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，注销土地登记申请人为原国有土地使用权人。

　　国有土地使用权出让或者租赁期届满，未申请续期或者续期申请未获批准的，注销土地登记申请人为原国有土地使用权人或原国有土地承租人。

　　因自然灾害等造成国有土地权利灭失的，注销土地登记申请人为国有土地使用权人;因自然灾害等造成集体土地权利灭失的，注销土地登记申请人为集体土地所有权人，权利灭失的土地为集体非农业建设用地的，注销土地登记申请人还应当包括集体土地使用权人。

　　土地他项权利终止包括土地使用权出租终止和土地使用权抵押终止两部分的内容，前者的注销土地登记申请人为出租人和承租人，后者的注销土地登记申请人为抵押人和抵押权人(还可能包括因处分抵押土地使用权而产生的新的土地使用权人)。

　　2.申请时限

　　集体所有的土地依法全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居住的，原集体土地所有权人应当在集体土地被全部征用或者办理农转非的同时，申请集体土地所有权注销登记。

　　县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，原国有土地使用权人应当在土地行政主管部门收回土地使用权的同时，申请国有土地使用权注销登记。

　　国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用者应当在期满之日前15日内申请注销登记。

　　因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或者土地所有者应当在土地权利灭失后申请土地使用权或者土地所有权注销登记。

　　土地他项权利终止的，当事人应当在该土地他项权利终止之日起15日内申请土地他项权利注销登记。