2017年土地登记代理人《代理实务》重要考点：其他土地登记

　　其他土地登记

　　一、更正登记

　　更正登记是指已完成初始或变更土地登记的结果有误或有遗漏时，由权利人和利害关系人申请或由土地登记机关依职权更正原登记内容的土地登记。

　　更正登记的法律依据为《土地登记规则》第七十一条的规定： "土地登记后，发现错登或者漏登的，土地行政主管部门应当办理更正登记;利害关系人也可以申请更正登记"。

　　(一)土地登记的错登和漏登

　　土地登记的错登和漏登主要有土地权利人姓名或名称错误、共有土地各共有权人权利比率错误或遗漏、土地权利登记错误、权利内容错误或遗漏等等。错误或遗漏原因主要是：

　　1.原始登记文件错误;

　　2.登记申请人弄虚作假、伪造证件和文件，采取欺骗手段行为;

　　3.土地登记人员审查疏忽或书写错误。

　　(二)更正登记的方式

　　更正登记有两种方式，一是土地权利人和利害关系人发现土地登记结果有误或有遗漏时，依照法定程序以书面形式向土地登记机关申请更正登记，经土地登记机关审核，申请属实的，办理更正。另一种是土地登记机关发现有明显的登记错误，如是审查疏忽造成错登、漏登(不当登记)的，土地登记机关可依职权，根据事实，按照原登记报批程序，进行更正登记。

　　(三)更正登记的要件

　　1.已完成初始或变更土地登记;

　　2.须书面申请：由于原始文件错误或当事人采取欺骗手段获准登记的，土地登记机关可依职权直接撤销登记结果或部分登记内容，无须申请;

　　3.须经登记机关核准;

　　4.不得变更原土地登记的法律关系，否则应诉请司法解决;

　　5.不得妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意。

　　(四)更正登记的要点

　　1.申请：

　　(1)申请人：土地权利人和利害关系人。

　　(2)申请人应提交的证明文件

　　①更正登记申请书;

　　②申请人身份证明：土地权利人名字登记错误申请更正时，还应有其主管部门出具或其四邻签署的证明其为原登记人的保证书;

　　③原始登记证明文件;

　　④原土地证书;

　　⑤更正登记原因证明书;

　　⑥涉及第三者的，还应有第三者的承诺书或其他证明文件。

　　2.对更正登记申请的审核与更正登记

　　土地登记机关接到更正登记申请后，应对更正登记申请人提交的书面申请和各项证明文件认真审核。审核的重点是以下内容：

　　(1)如果是登记时的疏忽或笔误，应予以更正。

　　(2)共有土地各共有人权利比率错误或有遗漏时，可予以更正。

　　(3)权利人姓名错误，经审核，提交文件齐全、属实的，可予以更正。但此种更正登记，不能妨害原登记的同一性。若他人对已登记的法律关系有异议，应以司法程序解决，而不能以申请更正登记的途径变更原登记的法律关系。

　　(4)权利变更与第三人有利害关系时，取得了第三人的承诺书或其他证明文件的，可予以更正。

　　(5)原始登记证明文件错误或无效的，该土地登记无效，土地登记机关应按程序予以撤销。

　　(6)当事人隐瞒事实或伪造证件、文件，采取欺骗手段获准土地登记的，土地登记机关可以按照程序撤消全部或部分登记内容，并将撤消登记结果书面通知当事人

　　经审核属于更正登记业务范围的，办理收件，进行补充地籍调查，填写土地变更登记审批表，报原批准登记机关审批，更改或更换土地登记卡、簿，并将更正登记结果予以公告，同时书面通知土地权利在规定期限内到土地行政主管部门办理更改、更换或注销原土地证书手续。土地权利人逾期不办理更改、更换或注销原土地证书手续的，由发证机关公告原土地证书作废。登记费用由造成差错的责任人承担。

　　二、土地登记的损害赔偿

　　(一)申请不属实或因土地权利人自身原因造成土地登记有误或有遗漏的，更正登记费用应由当事人承担。因该错误登记致利害关系人遭受损害的，当事人应承担有关赔偿责任。

　　(二)因登记机关的过错，致使土地登记发生错误，土地登记机关应承担更正登记费用。因该错误登记致当事人或者利害关系人遭受损害的，登记机关应依照国家赔偿法的相关规定承担赔偿责任。中国国家赔偿法规定，国家机关及其工作人员违法行使职权给公民、法人造成损害的，应承担赔偿责任。土地登记是以国家的公信力为土地的交易提供法律基础的行为。如果土地登记发生错误，也就是土地交易法律基础发生错误。错误的法律基础，将不会发生当事人期待的法律后果。当事人及其利害关系人，均有可能因此错误登记而遭受损害。所以，如果登记错误的原因是土地登记机关的过错，且当事人或者利害关系人因该登记受到损害，则登记机关的过错肯定是当事人或者利害关系人受损害的原因，登记机关当然应当承担赔偿责任。登记机关承担的赔偿责任主要包括三项：

　　1.权利的损害赔偿;

　　2.利息;

　　3.当事人或者利害关系人主张权利的费用，如诉讼费用等。

　　这里所谓的当事人即登记的权利人;利害关系人，仅指与错误登记的物权状态有利害关系的人，基本上包括已经与权利人有确定的法律关系而即将取得登记的权利和因错误登记其正当权利被剥夺的人。

　　三、补发或换发土地证书

　　(一)补发或换发土地证书的条件

　　1.土地证书灭失的可申请补发。

　　2.土地证书破损的，可申请换发。

　　3.土地登记内容发生变化的，则应申请变更土地登记。

　　(二)补发或换发土地证书的程序

　　1.补发土地证书

　　(1)土地权利人应当向原土地登记机关报失;

　　(2)土地权利人在土地登记机关规定的媒体上声明其土地证书灭失;

　　(3)土地权利人提交补发土地证书申请书：申请书要载明申请人状况、土地状况、申请补发的理由等;

　　(4)经审核，属补发之列的，土地登记机关应做出补发公告;

　　(5)自公告之日起，30日内无异议的，予以补发。

　　(6)补发的土地证书应注明"补发"字样，时间以土地登记卡登记时间为准，并在填证日期栏注明补发日期。

　　2.换发土地证书

　　(1)提交换发土地证书申请书和原土地证书。申请书要载明申请人状况、土地权利状况及申请换发的理由等;

　　(2)土地登记机关进行查验是否确须换发;

　　(3)换发土地证书，应以原登记时间为准，并在填证日期栏注明换发日期。

　　(4)应注销破损土地证书。

　　四、地下建筑物和公路线路用地土地登记

　　(一)关于地下建筑物用地的登记

　　地下建筑物用地，按照通常的做法，应作为土地他项权利的一种类型"地下权"确定，但由于我国尚未出台《物权法》，现行的土地管理法规以及相关法律均没有对此项权利进行规范，按照"地下权"登记依据不足，但是，实际中急需解决的问题很多，如地下通道、地下商场、地下旅馆等。目前解决问题的稳妥方法是引用"土地使用权(地下)"的概念，按照"地下权"的权益界定权利范围，即便新的法律出台后也比较容易衔接。 具体界定办法如下：

　　1.凡是与地上建筑物联为一体的地下建筑物，其土地权利可以确定为土地使用权。具体登记时，将地下建筑物的建筑面积记入整体建筑总面积，然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。

　　2.离开地面一定深度单独建筑、不能与地上建筑物联为一体的地下建筑物，其土地权利可确定为土地使用权(地下)。具体登记时，其土地面积为地下建筑物的垂直投影面积，并在备注栏注明相应地上土地使用权的特征。土地使用权(地下)在不违反地下建筑物规定的用途、使用条件的前提下，可以进行出租、转让和抵押。

　　(二)关于公路线路用地的土地登记

　　我国开展土地登记初期明确地规定了公路不予发证。主要考虑了三方面的原因：一是，公路的使用者并不固定，权利人不明确，权利主体难以确定。二是，公路大部分是由国家作为公益事业进行的投资和维护，公路本身没有盈利，不会与其他使用者产生经济方面的纠纷。三是，我国法律使用了土地使用权的概念，但是，使用权的权益并没有界定，如果发证后持证人按照一般使用者权益限制使用者使用，法律上没有明确制止的规定。因此，采取了只登记造册不发证的做法。但是市场经济的建立，修筑公路投资多种多样，有些路段的使用限定了范围，并发生了经济效益，如有限股份公司投资修建的收费高速路。为保证投资者的利益，国土资源部在"关于广东省公路用地土地登记发证问题的批复(国土资函[2000]333号"中明确了对由股份有限公司或责任公司等公路经营企业经营管理的高速公路及其他封闭式公路线路用地给予登记发证。公路线路用地登记的公路经营企业作为持证人。其他公路线路用地,如果使用者明确，能够担负保养和管理义务的，也可以根据当地实际情况办理土地登记发证手续。申请公路线路用地登记的公路经营企业应按《土地登记规则》的规定，到土地所在地县级以上土地行政主管部门申请办理土地登记发证手续。但是，登记机关在办理登记过程中认为应给持证人一定限制的，应在登记文件上注明。

　　公路线路登记所需要的地籍调查资料，应充分利用土地利用现状调查资料和建设用地勘测定界成果，如果资料不全或者不能满足登记需要的，可以请申请登记发证的单位提供符合地籍调查标准的图件资料或组织专业队伍重新进行地籍调查。

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