四、土地登记代理合同中代理人与委托人的权利和义务

　　(一)土地登记代理人在代理合同中的权利和义务

　　1.土地登记代理人的权利土地登记代理人的权利是由接受委托人的委托并签订土地登记代理合同而产生的。由于土地 登记代理人进行的是民事活动，因此其权利的产生必须符合法律程序并受法律保护。 土地登记代理人的权利主要有以下几个方面：

　　(1)获取劳务报酬的权利。土地登记代理人有权利就其开展的土地登记代理活动所付出的劳动向委托人索取劳动报酬。

　　(2)依法开展土地登记代理业务的权利。在代理合同规定的授权范围内，依照法律规定，由土地登记代理人独立开展土地登记代理业务，即有权决定如何进行具体的业务操作。

　　(3)要求委托方提供相关资料的权利。在开展土地登记代理业务过程中，土地登记代理人有权要求委托人提供与土地登 记代理!业务相关的已有资料，且应保证资料的真实性。

　　2.土地登记代理人的义务

　　(1)按照委托人指示处理代理事务的义务。土地登记代理人应当依照委托人的授权指示处理事务，在开展土地登记代理 合同中，委托人的授权指示可以表现为：

　　1)固定不变的指示。

　　2)可以变动的指示。

　　3)任意性示。

　　(2)及时告知的义务。土地登记代理人在处理委托人的事务时，应当按照委托人的要求随时报告处理事务的进展情况。

　　(3)维护委托人权益的义务。土地登记代理人不得与第三者串通或合伙隐瞒真相，损害委托人的利益。在代理过程中， 土地登记代理人有义务维护委托人的合法利益。

　　(4)将处理事务的收益和所得交付委托人的义务。

　　题目：关于土地登记代理人的义务下列说法错误的是( )

　　A.代理人有按照委托人的指示处理代理事务的义务

　　B.维护委托人权益的义务

　　C.将处理事务的收益和所得交付委托人的义务

　　D.土地登记代理人没有及时告知委托人的义务

　　答案：D

　　(二)委托人的权利和义务

　　委托人的权利

　　(1)规定代理权限的权利。代理人的代理行为来自于委托人的授权，因此委托人有权利规定土地登记代理人的代理事项 及权限范围。

　　(2)监督土地登记代理人代理行为的权利。

　　2.委托人的义务

　　(1)承担后果的义务。

　　代理行为是指委托人授权代理人为自己处理事务，代理人根据委托人的授权指示，以委托人的名 义处理委托事务的行为。

　　(2)承担处理事务费用的义务。

　　土地登记代理人受委托人的指示处理事务，土地登记代理人在处理事务的过程中所发生 的必要费用应当由委托人承担;对于处理事务所需要的费用可以用两种方式解决：

　　1)预付费用。委托人与土地登记代 理人约定合同时，可以预先支付给土地登记代理人处理事务的费用：

　　2)偿还费用。土地登记代理人在处理事务时发生 的垫付费用，委托人应当偿还。

　　(3)支付代理佣金的义务。委托人在接受土地登记代理人为其代理的业务成果的同时，必须按照合同规定的标准、方式 和时间支付土地登记代理的劳务报酬。

　　(4)提供相关资料的义务。委托人必须及时向土地登记代理人提供开展代理活动所必需的相关资料。

　　五、土地登记代理纠纷的规避方法

　　土地登记代理活动作为经纪活动的一种，在具体操作过程中，会因为责任、义务不清，加之土地登记具有专业性、政策性比较强等特点，容易产生不必要的纠纷。为避免土地登记代理活动中产生纠纷，降低土地登记代理风险，应当注意慨好以下几方面工作：

　　(一)签订规范的代理合同

　　在土地登记代理活动中出现的纠纷，首先是由于代理人和委托人缺乏必要的法律、法规意识;其次，一些代理人和委 托人未能掌握订立和履行合同的规则也是一个重要的影响因素。 为了维护合同当事人的合法权利，减少合同纠纷，土地登记代理人应和委托人签定规范的土地登记代理合同，以保障 双方的权益。政府或者土地登记代理的行业协会也可以制订符合合同规定。

　　(二)制订服务标准，明确服务内容和要求

　　土地登记代理行业的服务标准是土地登记代理人为委托人提供服务的行为准则依据。同时，又是土地登记代理人应当 履行的合同义务。制订符合市场条件、行为准则、代理人和委托人利益的服务标准，是维护代理人与委托人的权益、 维护市场交易规范的必要手段，有利于提高土地登记代理行业的执业水平，树立良的企业与行业形象。

　　(三)告知必要的代理活动事项，利于委托人监督

　　委托人应当对土地登记代理人的资格条件、信用能力、服务准责、合同的内容、签约条件、履行方式等内容具有知情 权。

　　(四)对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决 。

　　土地登记代理人一旦发现代理活动中的纠纷，要积极努力地去解决。如果属于自己工作中的过失，应及早地采取弥补 措施，即使是委托人的过失，也应尽可能友好地协商解决。当然，并不是一切纠纷都能自行协商解决，对于无法通过 协商达成一致的，可以通过仲裁或申诉等法律途径来解决。

　　题目：土地登记代理当事人发生纠纷时，可以采取( )处理方式。

　　A.协商 B.复议 C.调解 D.仲裁 E.申诉

　　答案：(ACDE)