5年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面
来源 :焚题库 2020-05-07
中简答题 【2014年真题】5年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m
、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000m归甲方所有，3000m由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000m与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元／m，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元／m，年租金递增率为2%，运营费用率为30%，出租率为100%。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。
、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000m归甲方所有，3000m由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000m与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元／m，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元／m，年租金递增率为2%，运营费用率为30%，出租率为100%。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。参考答案：【解】
甲方权益的合理价格包含两部分：一是甲方2000m
的收益价值，在价值时点之后14年内采用租约租金计算，在14后的31年间（50年-5年-14年）采用市场租金计算；二是乙方3000m29年（50年-5年-16年）的收益价值。
(1)甲方2000m的收益价值V
(2)乙方3000m29年的收益价值V
(3)甲方权益的合理价格=V+V=17314711.21（元）
答案解析:收益期限假定为45年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。