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某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2,剩余经济寿命为35年。在

来源 :焚题库 2020-05-07

简答题 【2014年真题】某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000mzBFfbrc8AW.png,剩余经济寿命为35年。在价值时点,同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/(mzBFfbrc8AW.png·天),空置率为6%;同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/(mzBFfbrc8AW.png·天),空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心,到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/(mzBFfbrc8AW.png·天),空置率将降为2%;同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点,如果对该写字楼单独增加电梯,其必要费用为180万元;而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯,其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%,运营费用率为25%,每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复;计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。

参考答案:【解】
(1)计算获知兴建大型购物中心后,增加电梯所能带来的房地产价值增加额:
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(2)通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小,判断是否可修复:
因为修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元,所以在获知兴建大型购物中心后,该没有电梯的功能缺乏可以修复。
(3)计算有电梯的写字楼现时价格
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(4)获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值=有电梯的写字楼现时价格-功能缺乏折旧=986.76-180=806.76(万元)

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答案解析:(1)假定收益年限为35年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。 (2)有电梯的写字楼现时价格是剔除了物质折旧后的价格,不是重置价格。

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