某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。在
来源 :焚题库 2020-05-07
中简答题 【2014年真题】某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m
，剩余经济寿命为35年。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元／（m·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元／（m·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元／（m·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
，剩余经济寿命为35年。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元／（m·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元／（m·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元／（m·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。参考答案：【解】
(1)计算获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额：
(2)通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：
因为修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。
(3)计算有电梯的写字楼现时价格
(4)获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值=有电梯的写字楼现时价格-功能缺乏折旧=986.76-180=806.76（万元）
答案解析:(1)假定收益年限为35年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。 (2)有电梯的写字楼现时价格是剔除了物质折旧后的价格，不是重置价格。