简答题 一、封面（略）
二、目录（略）
三、致委托估价方函（略）
四、注册房地产估价师声明（略）
五、估价的假设和限制条件（略）
六、××别墅房地产估价结果报告
（一）委托估价方
××市恒通房地产开发公司
（二）受理估价方
××市房地产估价事务所
（三）估价对象概况
1．土地情况
A.土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
B．土地总面积7000m。
C．用途：别墅及配套设施。
D.33栋别墅，建筑总面积10378m。
2．地上物情况
该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m。建筑材料及设备（略）。
（四）估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。
（五）估价时点
1998年4月15日
（六）估价方法
1．采用的估价方法为：市场法、成本法
2．分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项
目按现状整体转让的价格。
（七）估价结果
别墅现有房地产价格=2480.79+3072.51=5553.3（万元）
（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）
七、××别墅房地产估价技术报告（仅列出第六项，其他项目略）
（六）估价测算过程
1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A．利用成本法进行土地估价
计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200元／m。
土地开发费用为1644元／m，土地使用权出让金为480元／m。以上三项合计为3324元/m。
B．利用市场法进行土地估价

选取三个可比实例A、B、C
（注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差）
根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：

比准价格=(4262.5+3380.42+3648.98)÷3=3763.97（元／m）
用市场法算出土地单价为3763.97元／m。
土地单价=(3324+3763.97)÷2=3543.99（元／m）
C．土地估价综合结果
土地总价：土地单价×土地总面积-3543.99×7000m=2480.79(万元)
2．别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
A.据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元／m，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、管理费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
B．根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅的全部完工后的评估价格为3428元／m×7548m=2587.45（万元）。
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅的重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428元／m×50%=1714（元／m），9栋别墅在估价时点的价格是1714×2830=485.06(万元)。
C．现有别墅建筑物价格：
3428元／m×7548m+1714元／m×2830m=3072.51(万元)
3．别墅现有房地产价格
2480.79+3072.51=5553.3（万元）
八、附件、说明、其他资料（略）