简答题 　　下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。
　　1.比较案例的选择
　　根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见下表。

2.建立价格可比基础(略)
　　3.因素条件说明
　　整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。

　请根据以上情况，回答下列问题：
　　1.在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么?
　　2.比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。
　　3.在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明（　　）(只有1个选项)。
　　A.以案例B作为比较基准
　　B.案例B所在时点是地价指数基期
　　C.案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致
　　D.案例B与评估对象比较市场价格相差为零
　　4.该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方?
(二)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。 
　　土地估价技术报告
　　第一部分
　　一、估价项目名称：××厂地价评估二、委托估价方(略)
　　三、受托估价方(略)四、估价对象(略)五、估价目的：对××厂的土地使用权价格进行评估。
　　六、估价依据
　　(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。
　　(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
　　(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
　　(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。
　　(5)××市有关土地的法律法规及文件规定。
　　(6)委托方提供的有关资料(略)。
　　(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。
　　七、地价定义
　　此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。
　　八、估价期日：2009年6月30日
　　九、估价日期：2009年8月13日
　　十、估价结果
　　总地价：40605565.80元估价结果一览表(略)
　　十一、需要特殊说明的事项
　　(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。
　　(2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
　　(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。
　　(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。
　　(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或
　　引用。
　　(6)本报告自估价期日起半年内有效。
　　十二、土地估价师
　　姓名签名×××(略)×××(略)×××(略)
　　十三、土地估价机构(略)
　　2009年8月22日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 
　　一、估价对象描述
　　1.土地位置状况
　　委估地块为××厂用地范围内的一部分，位于××区××大道××号，西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂，距××大桥约3.5km。
　　2.土地登记状况
　　××厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为××厂。
　　评估对象为××厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为7601m2，其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第××号，图号为××，地号为××，土地总面积为628319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2，西区勘测定界面积为24449m2。
　　3.土地权利状况
　　估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。
　　4.建筑物及地上附着物状况(略)
　　二、地价影响因素分析
　　1.一般因素(略)
　　2.区域因素
　　(1)位置。评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12km，距××口岸约1km，距××大桥约3.5km。
　　(2)交通条件(略)
　　(3)区域性质。由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
　　(4)集聚条件。评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。
　　(5)地块面积及形状。待估地块总面积为72034m2，其中南区7477m2，北区40108m2，西区24449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
　　3.个别因素
　　(1)环境条件。评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。
　　(2)地质条件。评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无
　　影啊。
　　(3)临江条件。评估地块临××江，有较理想的水运条件。
　　(4)土地使用权年限。取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。第三部分土地估价
　　一、估价原则(略)
　　二、评估思路与方法选择
　　根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，××新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
　　三、估价过程
　　(一)市场比较法
　　市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：
　　待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数
　　1.比较实例的选择
　　通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
　　2.比较因素的选择
　　根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。
　　3.因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表。

4.编制比较因素条件指数表
　　经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见下表。

　6.实例修正后的地价计算
　　经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。
　　待估宗地地价=(503.80+625.40+502.00)元/m2/3=563.73元/m2(二)成本逼近法
　　成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：
　　地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润
　　(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。
　　1)耕地占用税：6.0元/m2。
　　2)菜地建设基金：45.0元/m2。
　　3)粮油差价补偿费：3.7元/m2。
　　4)土地补偿费：11.5元/m2。
　　5)青苗补偿费：2.0元/m2。.
　　6)土地平整费：15元/m2。
　　7)劳动力安置费：60.0元/m2。
　　8)养老费：49.5元/m2。
　　9)征地管理费：按(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%计，即3.7元/m2。
　　10)不可预见费：(④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=2.8元/m2。
　　上述各项费合计，得到土地取得费用为199.2元/m2。
　　(2)土地开发费用：取110元/m2。
　　(3)投资利息。假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则
　　利息=(199.2×10.08%×1+110×10.08%×1)元/m2=31.2元/m2(4)投资利润。土地开发投资利润率取12%，则
　　投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%
　　=(199.2+110)元/m2×12%=37.1元/m2上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：V=(1)+(2)+(3)+(4)=(199.2+110+31.2+37.1)元/m2=377.5元/m2
　　(三)评估结果的确定
　　上述两种方法评估结果分别为563.73元/m2和377.5元/m2。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.73元/m2。由于待估土地总面积为72034m2，则评估总价格为40605565.8元。
　　第四部分附件(略)
　　下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
　　土地估价技术报告
　　第一部分总述
　　一、估价项目名称××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。
　　二、委托估价方
　　××市中级人民法院。
　　三、受托估价方(略)
　　四、估价目的
　　根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考;同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。
　　五、估价依据
　　1.《中华人民共和国土地管理法》及实施条例
　　2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
　　3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
　　4.《城镇土地估价规程》
　　5.《城镇土地分等定级规程》
　　6.委托方及案件当事人提供的有关资料
　　7.委托评估函
　　8.《国有土地使用证》[××字(2003)第×××××号]
　　9.《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号]
　　10.《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》[××计投××号]
　　11.《建设用地规划许可证》[××规地×第×××号]
　　12.其他有关资料
　　13.估价人员实地勘察、调查资料六、估价基准日
　　2009年7月5 1日。
　　七、估价日期
　　2009年7月5日～7月14日。
　　八、地价定义
　　本报告提供的土地价格是2009年7月5日住宅用地使用权市场价格。
　　九、估价结果
　　经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：土地单价：4562元/m2;
　　总价：10237128元;
　　大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。
　　十、需要特殊说明的事项
　　1.本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。
　　(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。
　　(2)有一段合理交易时间。
　　(3)在此期间土地市场保持稳定。
　　(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。
　　2.由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金;根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。
　　3.本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由××市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。
　　4.本报告自估价基准日起一年内有效。
　　十一、土地估价师签字
　　姓名土地估价师资格证书号签字
　　王××××××(签字)李××××××(签字)
　　十二、土地估价机构(章)
　　2009年7月14日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 
　　一、估价对象描述
　　1.土地登记状况
　　根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。
　　估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2006年11月19日至2077年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。
　　2.土地权利状况
　　根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：××××，图号：××××，地号为：××××，规划用途为住宅用地，土地总面积为1020.0m2，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：××××××。
　　3.土地利用状况
　　(1)规划指标。根据土地使用权出让合同，项目批准建造
　　4层公寓式商品住宅两幢，总建筑面积为2244m2。
　　(2)地块目前尚未开发，除沿××路还有3户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平。
　　二、地价影响因素分析
　　1.一般因素(略)。
　　2.区域因素
　　估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为2层或多层住宅，
　　幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。
　　3.个别因素
　　评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。第三部分土地估价
　　一、估价原则
　　本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。
　　二、估价方法和估价过程
　　由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。
　　(一)市场比较法
　　根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为

各因素比较说明：期日因素：
　　委估对象相对于比较实例A、B、C为不同时期的价格，2005年至今住宅用地出让价格平稳上升。交易情况修正：
　　A、B、C为正常出让地价(市场价格);估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。
　　区域因素修正：
　　该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境，委估对象及比较实例均处××区内，但估价对象较实例8、C略差，进行修正。
　　个别因素修正：
　　主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。比较因素分值计算见下表。

5.确定待估宗地的比准价格
　　经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437：元/m2和4748：元/m2，取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4562元/m2。
　　(二)成本逼近法
　　成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。
　　1.计算公式
　　土地价格一土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金)2.土地取得费
　　(1)评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元。
　　则：居民拆迁安置费为：12万元/户×(51-3)户=576万元
　　(2)土地开发费用。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。
　　(3)管理费及不可预见费。计3W6万元×3%=17.28万元
　　(4)利息。利率按银行一年期贷款利率5.85%计，该地块动拆迁于2007年3月开始，拆迁周期约0.5年，计算利息为：
　　576万元×5.85%×0.5=16.85万元
　　(5)利润。评估目的为法院处置用，利润不计。
　　(6)税费。未发生经营收入，税费不计。
　　(7)土地增值收益。土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2006年11月签订的土地出让合同载明的出让金57.18万元(70年土地使用期限)并扣除2年零8个月的土地增值收益计：(57.18×67.33/70)万元=55万元。
　　(8)成本逼近法计算土地价格为：(576+0+17.28+16.85+0+0+55)万元=665.13万元。单位土地面积单价=665.13万元/1020m2=6520.88元/m2。
　　三、地价的确定
　　1.地价的确定方法
　　成本逼近法估价结果为6520.88元/m2，市场比较法估价结果为4562元/m2，说明××房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅为2244m2)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。
　　2.估价结果
　　经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：土地单价为4562元/m2;
　　总价为4562元/m2×2244m2=10237128元;
　　大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。第四部分附件
　　1.委托估价函。
　　2.待估宗地位置示意图。
　　3.国有土地出让合同复印件。
　　4.待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件。
　　5.估价机构营业执照复印件。
　　6.估价机构资质证书复印件。
　　7.土地估价师资质证书复印件。
2009年7月14日