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某房地产开发项目的占地面积为6000m2,用途为商住两用,土地使用权年限为40年,规划容积率为3

来源 :焚题库 2018-05-08

简答题 某房地产开发项目的占地面积为6000muuRwIcXflG.png,用途为商住两用,土地使用权年限为40年,规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案:
该项目1~3层为宾馆,其余为住宅,建设期为3年,宾馆的总面积为5000muuRwIcXflG.png,可用于经营部分为4500muuRwIcXflG.png,可建成100个标准间,当地同档次宾馆的平均价格为330元/间一天。前三年的入住率均为70%,从第四年开始稳定在85%,运营费用为经营收入的42%,建成后即可开始经营,计划经营20年,然后将宾馆整体转售,预计转售净收益为5000万元。
住宅部分的总建筑面积为13000muuRwIcXflG.png,建成后全部出售,预计平均销售价为6500元/muuRwIcXflG.png,销售税费为销售收入的5.5%,假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元,其中60%来源于银行贷款,其余为自有资金,贷款利率为8%,第一年投资额为总投资的20%,全部为自有资金;第二年投资额为总投资的45%,其中20%为自有资金,25%为银行贷款;第三年投资额为总投资的35%,全部为银行贷款,建设期只计息不还款,建成后一次还清本息,其中,还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款,贷款期限为20年,年利率8%,本贷款按年等额还款,其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初,收入和成本发生在年末,一年按365天计算(计算结果精确到小数点后2位)
该项目全投资目标收益率为18%,自有资金目标收益率为20%。
(1)完成下列现金流量表;
(2)求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率;
(3)求方案自有资金的财务净现值。(12分)
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参考答案:

(1)
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(注:1.原题表中现金流入内容中缺贷款一栏,笔者加上了;2.当期有还本付息额时:全部投资净现金流量一自有资金净现金流量十当期还本付息额)。
(2)全部投资财务净现值
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TkVIhxEQdF.png
当iO51Zts2KXG.png=23%时,
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当itcQcXOei6x.png=24%时,
RE5raVq2no.png
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用公式:xTvcTpArTv.png
(3)自有资金的财务净现值w5Y6uA1olA.pngrWpVZWHU8Z.png

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相关知识:第六章、经济评价指标与方法 

 

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