甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为
来源 :焚题库 2019-11-21
中简答题 【2012年真题】甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m
，前两年的租金均为150元／（m．月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元／（个.月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。（8分）
，前两年的租金均为150元／（m．月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元／（个.月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。（8分）参考答案：
第一年净收入A
=(150×12×36000+500×12×310)×（1-10%-30%）=39996000（元）
第五年净收入A
=A×(l+5%)
=46300369.5（元）
税前现金回报率=(46300369.5-16871856.96)／(430000000×60%)=11.41%