法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价
来源 :焚题库 2017-07-19
中简答题 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问： 1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？ 2．拍卖保留价应由谁确定？如何确定？ 3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？ 4．该办公楼有租约，在价值时点租约未到期，在评估时是否考虑租约影响？
参考答案：
1．估价机构没有义务将估价结果告知借款企业；估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。（或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；②估价机构仅对委托人负责；③法院是委托人，借款企业不是委托人） 2．评估价即为第一次拍卖的保留价，是估价对象在价值时点的市场价值。 3．应注意以下费用：①拍卖机构佣金；②补缴土地使用权出让金；③房地产交易相关税费，如契税、交易手续费、产权登记费等（应有具体项目，笼统回答不给分）；④估价机构的评估费用。 4．该办公楼在价值时点租约未到期，在评估时应考虑租约影响。强制拍卖实质也是房地产转让，其评估应按设定权益价值评估，是指不考虑估价对象抵押、查封等影响，但应保护承租人的合法权益不受强制拍卖影响，正所谓"买卖不破租赁"。