田某出资200万元、赵某出资100万元，共同购买商品房一套，当事人没有约定共有性质。2015年5月1日，田某、赵某与陈某签订了一份为期3年的房屋租赁合同
来源 :焚题库 2019-05-06
中田某出资200万元、赵某出资100万元，共同购买商品房一套，当事人没有约定共有性质。2015年5月1日，田某、赵某与陈某签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由陈某承租该房；租赁期间陈某擅自将房屋内饰进行改善。同年8月6日，苏某向田某提出愿意购买其对该房屋的共有份额，田某即将准备出卖该房屋份额的情况告知了赵某与陈某。赵某与陈某均主张购买田某的份额，后田某将其共有份额卖给了赵某。不久，赵某向银行贷款，以该房屋设定抵押，赵某与银行在抵押合同中约定若赵某不能清偿到期债务，抵押房屋的所有权转移给银行。
根据上述内容，分别回答下列问题；
1，田某、赵某对房屋的共有关系是哪种性质？
2，租赁合同没有采取书面形式，是否成立？
3，陈某擅自将房屋内饰进行改善，出租人可以采取什么措施？
4，田某对外转让共有份额，赵某与陈某谁可以主张优先购买？
5，如果赵某行使优先权时提出减少转让价款，是否予以支持？如果田某转让共有份额时未通知赵某，赵某仅向法院请求认定合同无效，法院是否支持？
6，赵某与银行在抵押合同中约定若赵某不能清偿到期债务，抵押房屋的所有权转移给银行，是否符合规定。
参考答案：
1，田某、赵某对房屋的共有为按份共有。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
2，合同成立。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，田某、赵某与陈某签订的租赁合同租期是3年，应当采用书面形式；未采取书面形式，是视为不定期租赁，但合同是成立的。
3，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
4，赵某优先购买。按份共有人可出售其共有份额，但须通知其他按份共有人，其他按份共有人在同等条件下享有优先购买权，且按份共有人的优先购买权优于承租人。根据规定，房屋共有人行使优先购买权的，承租人不得主张优先购买权。
5，两个请求法院均不予支持。《物权法解释一》规定，其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持；（1）未在规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；（2）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
6，不符合规定。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。