2010年10月，A公司(房地产开发企业)转让开发的办公楼项目，共取得收入30000万元。A公司按照国家税法的规定缴纳了营业税
来源 :焚题库 2019-03-04
中2010年10月，A公司(房地产开发企业)转让开发的办公楼项目，共取得收入30000万元。A公司按照国家税法的规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加和印花税。已知A公司为取得该项目土地使用权支付的地价款和按照国家规定缴纳的有关费用为5000万元;该项目房地产开发成本为7000万元，其中利息支出为2000万元(含加罚利息100万元)，该部分利息支出能够提供金融机构证明，同时能够按照房地产项目进行计算分摊;该项目发生房地产开发费用1000万元。A公司所在地政府规定的房地产开发费用的扣除比例为5%(营业税税率为5%、城建税税率为7%，教育费附加的征收率为3%，印花税税率为0.05%)。在计算土地增值税时，A公司的办税人员认为：
(1)A公司为取得土地使用权支付的地价款和按照国家规定缴纳的有关费用5000万元以及房地产开发成本7000万元均可以全额扣除。
(2)由于利息支出能够提供金融机构证明，同时能够按照房地产项目进行计算分摊
因此A公司可以扣除的开发费用为(5000+7000)×5%=600(万元)
(3)A公司可以扣除营业税、城建税和教育费附加，印花税由于已在A公司的管理费用中列支，不再重复扣除。
(4)A公司可以加计扣除(5000+7000)×20%=2400(万元)
问题：
1.逐项指出办税人员的看法是否正确。如不正确，说明理由。
2.计算该项目应纳的土地增值税。
参考答案：
1.
(1)不正确，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中扣除。可扣除开发成本为5000万元。
(2)不正确，利息支出能够提供金融机构证明，同时按照房地产开发项目计息分摊，但罚息不得扣除，A公司可扣除房地产开发费用应为：(2000-100)+(5000+7000-2000)×5%=2400(万元)
(3)正确。
(4)不正确，加计扣除应为(5000+7000-2000)×20%=2000(万元)。
2.
(1)扣除项目金额=(5000+7000-2000)+(2000-100)+(5000+5000)×5%+30000×5%×(1+7%+3%)+2000=10000+1900+500+1650+2000=16050(万元)
(2)增值额=30000-16050=13950(万元)
(3)增值额占扣除项目的比率=13950÷16050=86.92%
(4)应纳土地增值税=13950×40%-16050×5%=5580-802.5=4777.5(万元)。