简答题 ××酒店房地产抵押估价报告
（封面及目录略）
致委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、委托人
××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××号。
二、估价机构
××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。
三、估价对象
1．地理位置及概况（略）
2．估价对象概况
估价对象：酒店第1、2、10～13、20层
建筑面积：11275m
土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）
竣工日期：1991年8月
估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐，
建筑结构：框架
建筑装修情况：（略）
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点
1999年8月20日
六、估价依据（略）
七、估价原则（略）
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期（略）
××酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
六、估价测算过程
（一）酒店第一、二层估价
酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：一层45000元／m，二层30000元／m。
可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：一层39000元／m，二层25000元／m。
可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：一层38000元／m，二层24000元／m。
确定可比实例修正系数的依据（略）。
修正计算：

一层比准价格为：(34091+34392+34142)÷3=34208（元／m）
二层比准价格为：
(20979+21645+21563)÷3=21396(元／m)
第一、二层价值为：
(34208+21396)×2830=157359320(元)
（二）酒店第10～13层估价
酒店第10~13层为客房，建筑面积4500m。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：
V=A/R×[1-1／(1+R)]
式中V-房地产价格；
A-年净收益；
R-报酬率；
n-尚可使用年限。
1．尚可使用年限n确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
2．年净收益A的确定
酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：
年总收入=104×400×365=15184000(元)
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益A=15184000×(1-45%)=8351200（元）
3．报酬率R的确定
采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。
酒店第10～13层价值
V=8351200/8%×[1-1／(1+8%)]=100270342（元）
（三）酒店第20层估价
酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为1125m，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
计算年净收益：
A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120／(1+8%)3+130/(1+8%)4+140／(1+8%)5]÷5×(1-20%)=756792（元）
酒店第20层价值
V=756792/8%[1-1／(1+8%)]=3021651（元）
（四）估价对象的总价值
157359320+100270342+3021651=260651313（元）
（五）应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：
260651313×80%=2085210509(元)
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。