某县城的某工厂2016年5月变更为增值税一般纳税人，全年发生如下业务：（1）1月，从当地政府取得土地使用权块20亩，价值1600万元
来源 :焚题库 2020-09-03
中简答题 某县城的某工厂2016年5月变更为增值税一般纳税人，全年发生如下业务：
（1）1月，从当地政府取得土地使用权块20亩，价值1600万元，支付登记费和过户手续费2万元；
（2）当月，该企业将这20亩土地用于修建办公楼，办公楼于4月底建造完毕，支付开发成本800万元；房地产开发费用200万元（不含贷款利息支出）；
（3）该企业于本年1月1日向A银行贷款1000万元，贷款利率5%，这笔贷款都是用于新办公楼的建设；
（4）2016年12月，由于该企业无法归还到期的另外一笔4000万元的贷款，将办公楼顶账给银行；该工厂对该业务选择简易计税办法。
要求
（1）计算新办公楼土地增值税税前可扣除的土地使用权支付金额；
（2）计算新办公楼土地增值税税前可扣除的开发费用；
（3）计算新办公楼转让的有关税金；
（4）计算新办公楼土地增值税税前可扣除的项目合计数；
（5）计算新办公楼的土地增值税税额。
（1）1月，从当地政府取得土地使用权块20亩，价值1600万元，支付登记费和过户手续费2万元；
（2）当月，该企业将这20亩土地用于修建办公楼，办公楼于4月底建造完毕，支付开发成本800万元；房地产开发费用200万元（不含贷款利息支出）；
（3）该企业于本年1月1日向A银行贷款1000万元，贷款利率5%，这笔贷款都是用于新办公楼的建设；
（4）2016年12月，由于该企业无法归还到期的另外一笔4000万元的贷款，将办公楼顶账给银行；该工厂对该业务选择简易计税办法。
要求
（1）计算新办公楼土地增值税税前可扣除的土地使用权支付金额；
（2）计算新办公楼土地增值税税前可扣除的开发费用；
（3）计算新办公楼转让的有关税金；
（4）计算新办公楼土地增值税税前可扣除的项目合计数；
（5）计算新办公楼的土地增值税税额。
参考答案：
（1）土地增值税税前扣除的土地使用权支付金额=1600+2=1602（万元）
（2）新办公楼可土地增值税税前扣除的开发费用=（1602+800）×5%+1000×5%+200=170.1（万元）
（3）新办公楼转让的增值税=4000÷（1+5%）×5%=190.48（万元）
应缴城建税和教育费附加以及地方教育附加=190.48×（5%+3%+2%）=19.05（万元）
应缴印花税=4000×0.5‰=2（万元）
企业在县城，城建税税率就是5%；按教材规定非房地产企业的销售印花税按产权转移书据的税率缴纳，并可以在计算土地增值税时扣除；抵债视同销售缴纳增值税，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的增收率计算应纳税额。
（4）新办公楼可土地增值税税前扣除的项目合计数=1602+800+370.1+19.05+2=2793.15（万元）
（5）新办公楼的土地增值额=4000÷（1+5%）-2793.15=1016.37（万元）
新办公楼的土地增值税税额=1016.37×30%=304.91（万元）
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答案解析:
相关知识：第三节 土地增值税法
