某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为
来源 :焚题库 2020-06-18
中简答题 【2016年真题】某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000m2;多层住宅50000m2;商铺10000m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/m2;多层住宅2700元/m2;商铺3000m2;其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为高层住宅9500元/m2;多层住宅12000元/m2;商铺26000元/m2。销售费用为销售收入的2%;销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其预计加权销售均比的比率。
参考答案：假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2 则销售收入等于120000A 销售费用=销售收入×2%=120000A×2%=2400A 销售税费=销售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A 建筑面积=项目占地面积×容积率=66667×2=133334m2 可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为： 60000/120000=50% 50000/120000=41.67% 10000/120000=8.33% 不可出售建筑面积=133334-120000=13334m2 不可售建筑物综合造价=(3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%)=3274.99元/m2 该项目造价=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872 土地取得成本=60000万元财务费用=8000万元当保本时，销售收入-销售费用-销售税费=土地取得成本+该项目造价+财务费用 =(120000A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872+8000 A=10170.023 保本加权销售均价为101701.023元/m2 预计加权销售均价=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2 保全加权销售均价与预计销售均价的比值为：10170.023/11916.2d=0.8535
答案解析: