房地产抵押贷款价格鉴定

　　致委托估价方函

　　××公司：

　　受贵公司委托，对贵单位所属位于××大街××号、建筑面积19765.3平方米的××房产价值进行了评估。

　　经过客观公正的评估，确定该宗房地产在估价基准日期1996年9月30日的可用于抵押的正常市场价格为31736.57万元人民币(叁亿壹仟柒佰叁拾陆万伍仟柒佰元整)，抵押贷款最高限额22215.6万元人民币(贰亿贰仟贰佰壹拾伍万陆仟元整)。

　　评估的详细结果、过程和有关说明，请见后附的《估价结果报告》和《估价过程报告》。

　　估价结果报告

　　委托估价方：××公司。

　　受理估价方：××公司。

　　估价对象：××房产价值。

　　估价目的：为××公司向银行申请办理抵押贷款业务服务。

　　估价基准日期：1996年9月30日。

　　估价依据：国务院、建设部、国家土地管理局、北京市人民政府及其有关部门颁布的有关政策、法规文件，委托估价提供的资料，受理估价方所掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。

　　估价前提与假设：本评估报告的估价按现时市场价格进行。假设该项目保持现用途不变，并可在公开市场上自由转让。

　　估价结论：估价人员根据估价的目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，确定位于××大街××号，总建设面积为19765.3平方米的房产1996年9月30日之可用于抵押的正常市场价值总额为31736.57万元(叁亿壹仟柒佰叁拾陆万伍仟柒佰元整)，抵押贷款最高限额22215.6万元(贰亿贰仟贰佰壹拾伍万陆仟元整)。

　　估价人员：(略)

　　估价作业日期：1996年11月。

　　估价过程报告

　　一、估价对象房地产的基本情况

　　1.委托估价方简介(略)。

　　2.位置与区位环境。

　　估价对象房产位于朝阳区××大街。(略)

　　估价对象房产距离******广场、故宫、中山公园和王府井商业区仅4公里路程，去往北京国际机场、北京火车站极为方便。××大街向西距东二环路、建国门环线地铁站仅800米，向东在国贸立交桥与东三环路相通，公路网四通八达。××大街有1路、4路、9路、48路、52路、57路、特1路等多路公交车辆经过、停靠，加之正在修建的复八线(复兴门—八王坟)地铁竣工期日的临近，使该地区交通更加方便，物业更具升值潜力。

　　3.房屋现状及用途。

　　(1)概述。

　　估价对象为地上五层(局部六层)，地下两层的钢筋混凝土结构建筑，总建筑面积19765.3平方米，营业面积10000平方米。从地下二层到地一五层全部为营业区，以经营中高档国内外名牌商品和最新流行精品为主要特色，经销的商品从家庭日用品到黄金首饰类别齐全、款式新颖、品种繁多，营业区域内采用全方位敞开式售货方式，营销系统全部实施电脑联控。中央空调、滚动扶梯配套设施齐全。其优良的设施，科学有序的管理，创造了舒适怡人的购物环境。估价对象以其优越的地理位置、优雅的购物环境、优质独特的服务方式成为北京令人瞩目的现代化商城。

　　(2)装修及设备。

　　估价对象外墙为浅黄色壁砖贴面，局部为蓝色玻璃幕墙。大门为落地式玻璃弹簧门。室内装修情况如下表：

　　地下一、二层：白色涂料墙面，通体砖地面，天花为轻钢龙骨石膏板吊顶。

　　地下一至四层：白色涂料墙面，花岗岩地面，方形叠式吊顶，装饰荧光灯及各式射灯。

　　地上五层：白色涂料墙面，通体砖地面，以柱为中心放射状叠式吊顶，装饰荧光灯及各式射灯。

　　估价对象设置三菱上下滚动扶梯各一部，电梯井设置玻璃砖护拦、不锈钢扶手。另设三菱牌直升式客梯、货梯各两部。整幢建筑配备有中央集中空调系统，背景音乐系统，防火烟感及喷淋系统，防盗监控系统等一整套现代化设施。

　　4.估价对象的各项面积指标。

　　根据北京房屋土地管理局提供的证明、《房屋所有权证》(市朝中外字第××号)和委托估价方提供的资料，委估对象的各项面积指标如下：

　　估价对象：

　　占地面积： 5962.7平方米

　　建筑面积： 19765.3平方米

　　容积率： 3.32

　　5.产权情况说明：

　　根据委托方提供的北京市房屋土地管理局的证明和《房屋所有权证》(市朝中外字第××号)，可以确认位于朝阳区××大街××号的房产归××公司所有。土地属国家划拨土地，尚未向政府交纳土地使用权出让金。其《国有土地使用证》正在办理之中。

　　二、估价的目的、方法和步骤

　　××公司拟将其××房产作为贷款抵押物，向银行申请办理房地产抵押贷款。评估机构接受委托，根据国家有关房地产估价的严格规程和标准，依据《北京市房地产抵押管理办法》和有关规定，对上述房地产的可用于抵押的正常市场价格进行客观公正的评估。评估人员严格按照不动产担保估价之安全性、确实性和保守性原则，在认真分析研究了所掌握的资料，进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据不动产估价程序进行了客观公正的评估，其具体步骤如下：

　　1.求取估价对象正常市场价格：××购物中心为××公司自行建设、自行经营的房产，故采用成本估价法作为本次估价的基本方法;同时估价对象房地产为有收益商业用房，选取收益还原法作为本次估价的另一种方法，综合两种计算结果进行技术处理，最终求取估价对象房地产的正常市场价格。

　　2.求取估价对象可用于抵押的正常市场价格：估价对象房地产所占土地为国家划拨用地，尚未向国家交纳土地出让金。因此，在设定抵押时应扣减土地生地价格，扣减后的价格即为估价对象可用于抵押的正常市场价格。

　　3.确定抵押贷款最高限额：为保证房地产金融的安全性，在确定抵押贷款额时应充分考虑房地产市场行情和利率的波动及通货膨胀的影响;抵押房地产变现时往往难以达到正常价格水平，处分时会发生相应之费用。综合考虑上述各种因素，最终确定抵押贷款最高限额，供借贷双方参考。