价格鉴证案例分析：

　　XX市XX印刷包装机械有限公司房产、附属物及停产停业半年的经营损失价格认证结论书

　　淮南市价格认证中心范传武

　　案由：2007年3月因ⅹⅹ市在辖区内的省级经济技术开发区引进外资企业，承诺为外资企业提供土地建立厂房，需对位于该地块上的ⅹⅹ印刷包装机械有限公司进行整体搬迁，搬迁前在政府相关部门及社会中介评估机构的介入下搬迁双方已经进行了大量的调解、协商，历时半年之久仍未就补偿金额达成一致意见，被搬迁人一纸诉状将ⅹⅹ经济开发区政府起诉到ⅹⅹ法院，ⅹⅹ法院委托我中心对搬迁补偿金额进行价格认证，我中心接到委托后会同相关部门共同对该被搬迁公司的相关情况进行了充分的了解，对提供的资料进行了分析，对厂区进行了实地勘察和丈量，同时对类似生产规模、品种的加工企业进行了调查了解后，提出对被搬迁公司的补偿金额划分为房产、附属物及停产停业半年的经营损失三个部分分别进行价格认证。我中心在报告形成初期即与委托双方进行了充分的沟通，在细节上进行了修改、补充，形成价格认证结论书。并应经济开发区政府部门的要求，就结论书的的程序、内容、依据、相关资料等在大会上作为充分的解释、说明，最终取得了搬迁双方的认同，圆满完成了此次搬迁补偿金额的价格认证工作。

　　价格认证结论报告

　　ⅹⅹ经济技术开发区管理委员会、ⅹⅹ市ⅹⅹ印刷包装机械有限公司：

　　根据你们的委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对ⅹⅹ市ⅹⅹ印刷包装机械有限公司房产、附属物及停产停业半年的经营损失等进行价格认证，现将价格认证情况综述如下：

　　一、价格认证标的

　　对ⅹⅹ市ⅹⅹ印刷包装机械有限公司房产、附属物及停产停业半年的经营损失等(因该被搬迁公司的土地已由政府置换，故不在本次认证范围内)。

　　二、价格认证目的

　　作为本次搬迁补偿的依据。

　　三、价格认证基准日

　　2007年3月20日。

　　四、价格定义

　　价格认证结论所指价格是：鉴定标的在鉴定基准日，采用公开市场价值标准确定的市场价格。

　　五、价格认证依据

　　(一)法律法规

　　1、《中华人民共和国价格法》;

　　2、《中华人民共和国房地产管理法》。

　　(二)委托方提供的有关资料

　　1、价格认证委托书;

　　2、与认证相关资料。

　　(三)鉴定方收集的有关资料

　　1、现场勘察资料;

　　2、市场调查资料;

　　3、《2005年ⅹⅹ市城镇房屋重置价值标准》;

　　4、《2006年中国机电产品报价手册》;

　　5、《ⅹⅹ市2005年城市房屋拆迁货币补偿基准价格及调节系数》;

　　6、《ⅹⅹ市2005年城市房屋拆迁其他补偿和补助标准》(略)。

　　六、价格认证方法

　　“成本法”、“市场法”结合“收益法”。

　　七、价格认证过程

　　我中心接受委托后，成立估价鉴定小组，制定作业方案，并派专业人员对委估房产现场进行了察看和测量,对附属物、搬迁物品进行了登记，综合考虑影响房屋市场价格的各因素的基础上对房产价格进行估价认证(具体见房产价格认证技术报告)。对附属物部分按照ⅹⅹ市政府有关文件规定及ⅹⅹ市价格行情进行认证(具体见附表)。对收益损失金额，我中心派专业人员对我市及国家类似生产企业进行了调查分析，确定类似生产规模的企业月平均生产量、销售情况和所需费用等进行充分的调查，综合确定其停产停业半年的经营损失(具体过程见测算表)。

　　八、价格认证结论

　　对ⅹⅹ市ⅹⅹ印刷包装机械有限公司房产、附属物及停产停业半年的经营损失等在价格认证基准日的金额认证为:人民币壹佰叁拾万捌仟元整(RMB1308000.00元)。

　　其中：

　　1、房产部分金额认证为：人民币柒拾捌万壹仟陆佰元整(RMB781600.00元)。(具体报告略)

　　2、附属物部分金额认证：人民币肆万伍仟伍佰元整(RMB45500.00元)。

　　3、停产停业半年的经营损失认证为：人民币贰拾贰万陆仟贰佰元整(RMB226200.00元)。

　　4、改造水塘工程及搬迁费用等补偿金额为:人民币贰拾伍万肆仟柒佰元整(RMB254700.00元)。

　　九、价格认证限定条件

　　(一)委托方提供资料客观真实;

　　(二)房产合法拥有，权属明晰，无争议;

　　(三)改造水塘等工程部分的工程量，根据双方指认，我中心综合分析取得。

　　十、声明(略)

　　十一、价格认证作业日期

　　2007年3月20日到2007年5月30日

　　十二、价格认证机构(略)

　　十三、价格认证人员(略)

　　十四、附件

　　(一)房产价格认证技术报告(略);

　　(二)附属物补偿价格;

　　(三)ⅹⅹ市ⅹⅹ印刷包装机械有限公司停产停业半年的经营损失测算过程;

　　(四)改造水塘工程及搬迁费用等补偿金额;

　　(五)价格认证机构资质证复印件(略);

　　(六)价格认证人员资质证复印件(略)。