土地使用权价格鉴证的市场法

　　(一)熟悉：土地使用权价格鉴证的市场法适用条件

　　土地使用权价格鉴证的市场法，是将价格鉴证标的与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已经进行交易的类似土地的已知价格，修正得出标的价格的方法。

　　适用条件是：市场有足够多的交易案例

　　应用市场法对土地使用权进行价格鉴证，在对交易案例进行修正时，需要修正的因素包括四种：交易情况、交易日期、区域因素和个别因素

　　(二)熟悉：土地使用权价格鉴证的市场法的操作步骤

　　1、收集交易资料，确定比较案例

　　收集资料：

　　应用市场法对土地使用权进行价格鉴证，需要收集的交易资料包括：交易价格;交易日期;交易状态;交易双方;成交情况;地上附属物;周围环境。

　　确定案例：

　　选取的供比较交易案例应该与标的具有相关性和替代性，交易案例应符合下列条件：

　　(1)与标的用途相同

　　(2)与标的交易类型相同

　　(3)为正常交易

　　(4)与标的所处区域相近，个别条件相近

　　(5)交易时间与标的基准日接近

　　2、(掌握)修正交易情况，剔出案例价格中的特殊交易因素

　　(1)有一定利害关系的主体之间的交易

　　(2)交易时的特别动机，比如急于出售

　　(3)买方或卖方不了解市场行情

　　(4)其他

　　3、(掌握)修正交易日，使之接近基准日

　　4、(掌握)修正区域因素

　　需要考虑的因素：繁华程度、交通状况、基础设施、环境质量

　　5、(掌握)修正个别因素

　　包括：使用年限、容积率、临界宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质

　　年限修正系数公式

　　K——年限修正系数

　　m——待估土地使用权剩余年限

　　n——比较案例土地使用权剩余年限

　　r——折现率，也称土地还原率

　　6、确定鉴证价格

　　(三)熟悉：基准地价修正法和路线价法的应用

　　基准地价修正法

　　基准地价修正法是利用政府制定颁布的基准地价作为比较案例，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地价值的一种方法。

　　从方法论看，基准地价修正法是市场法的一个特例。

　　参照物不是二级市场上已经成交的，且与标的相似或相同的土地;而是标的所处区域内，一级市场上政府制定的区域平均地价。因此，需要调整的因素是整体与个别的差异，以及一级市场与二级市场价格差异。

　　利用类比推算法确定，已经进入二级市场且已经成交的土地在二级市场价格与一级市场价格的比值

　　路线价法

　　路线价法是利用路线价，在配合深度百分率和其他修正率表，用数学方法求算出邻接该街道的其他各宗土地价格的一种方法。

　　对面临特定街道且可及性相等的城镇土地，设定标准深度，求取自在该深度上数宗土地的平均担架并附设在该街道上，此单价称为路线价。

　　标准深度以区段内各宗土地的深度重数为准

　　案例

　　以距离街道深度为16~18米之间的地块为标准地段，路线价为1000元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块。临街深度为18米，临界宽度为10米。该路线价区段临街深度指数表为：

　　P——宗地总价格

　　A——路线价

　　n——地段数

　　Ki——第i段的深度指数

　　Mi——第i段的面积

　　P=1000×(1.3×10×4+1.25×10×4+1.2×10×4+1.1×10×4+1×10×2)

　　=1000×(52+50+48+44+20)

　　=1000×214

　　=214000(元

　　基本含义：通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地使用权价格的方法。

　　理论依据：地租理论和生产要素分配理论

　　基本公式：

　　P——土地使用权的价格

　　A——土地净收益

　　r——还原率

　　n——土地收益年限

　　(二)掌握：土地收益额、土地资本化率(还原率)、土地收益年限的测算方法

　　土地收益额测算方法

　　土地收益通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得。求取土地纯收益的步骤：

　　1、计算总收入，在房地合一的状态下，最有效使用可获得的总收入

　　2、求取总费用，包括：房地产税金、维修费、管理费、保险法、租金损失准备金

　　3、求取总收益，总收入—总费用

　　4、确定房屋纯收益，利用房屋现值和还原利率计算

　　5、求取土地纯收益=总收益-房屋纯收益

　　土地还原率测算方法

　　土地投资报酬率

　　计算方法

　　1、市场提取法，也称为租价比法

　　2、通过安全利率加上风险调整值得方法求取还原利率

　　无风险利率可以选择国债利率或者银行1年期存款利率作为安全利率。风险利率通过社会经济环境对地产投资收益的影响进行调整，风险利率既可能是正值，也可能是负值

　　土地收益年限测算方法

　　从价格鉴证基准日延续的时间长度

　　收益年限=出让年限-已经使用的年限

　　(三)收益法的应用

　　收益法案例分析

　　也成为成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地所有权收益来去定土地使用权价格的方法。

　　土地使用权价格=土地取得非+开发费+税费+利息+利润+所有权收益

　　适用于新开发土地，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等方法进行鉴证的的情况，也可用于无收益又很少交易的公园、学校、公共建筑、公共设施等

　　(二)掌握：土地取得费、土地开发费、耕地占用税和土地增值税、投资利息、开发商利润回报、土地所有权收益的含义和计算方法

　　土地取得费：为取得土地使用权而支付的费用

　　1、征用集体土地学要支付：土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费

　　2、购买城市土地：土地出让金、拆迁费

　　土地开发费

　　基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费

　　投资利息

　　资金的时间价值，包括两部分：土地取得费利息和土地开发费利息

　　土地取得费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期

　　土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期按土地开发期限的一半计算

　　开发商利润

　　以取得费和开发费为基数，以合理的利润计算

　　所有权收益

　　两种计算方法：

　　1、所有权收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率

　　收益率根据经验确定，一般在10~30%之间

　　2、以出让金为标准

　　(三)成本法的应用

　　1. 某宗土地2 000平方米，土地单价为1 000元/平方米，容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为每平方米( )元。

　　A. 250

　　B. 500

　　C. 1 000

　　D. 2 000

　　2. 从方法论的角度看，基准地价修正法属于( )。

　　A. 收益法

　　B. 重置成本法

　　C. 市场法

　　D. 专家咨询法

　　3. 在用路线价法进行土地价格鉴证时，标准深度一般以路线价区段内临街各宗地深度的( )为准。

　　A. 众数

　　B. 算数平均数

　　C. 中位数

　　D. 几何平均数

　　4. 土地资产的( )构成了土地资产市场价格的基础。

　　A. 稀缺性

　　B. 位置固定性

　　C. 可垄断性

　　D. 价值增值性

　　5. 影响土地使用权价格的社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、( )和城市化四个方面。

　　A. 经济发展状况

　　B. 土地出让方式

　　C. 房地产投机

　　D. 环境质量

　　6. 某单位于2000年1月1日以出让方式取得一宗面积为1 000平方米的土地，用途为商业。2002年1月1日建成一幢建筑总面积为63 000平方米商住楼，建筑物的耐用年限为50年，2004年6月1日价格鉴证机构对该宗地在2004年1月1日的土地价格进行鉴证。经调查预测，该宗地在未来收益年限内的每年纯收益为100万元，土地收益率为10%，银行存款利率2.25%，房地产收益率为12%，则该宗地使用权在鉴证基准日的价格为( )万元。

　　A. 662

　　B. 819

　　C. 968

　　D. 1 000

　　8. 在以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成房屋，用于营利性出租的，出租人应当向国家上缴( )。

　　A. 土地增值税

　　B. 土地出让金

　　C. 土地收益

　　D. 租金

　　9. 建筑密度是指一块土地上( )的百分比。

　　A. 建筑面积与土地总面积

　　B. 建筑面积与底层建筑面积

　　C. 底层建筑面积与土地总面积

　　D. 建筑面积与实用面积

　　10. 某宗土地面积2000平方米，其地面上有一幢12层建筑物，其中1-3层每层建筑面积700平方米，4-12层每层建筑面积是底层建筑面积的90%，该宗土地的容积率为( )。

　　A. 1.05

　　B. 3.78

　　C. 3.885

　　D. 4.2