三、综合题

　　1、A 资产评估事务所接受委托对即将出售的一处房产进行评估。A 事务所派出评估专业人员，对该房产进行实地调查。

　　经过调查，有关情况为：该处房产购于 10 年前，购房价格 20 万元。该房产购入时，所在区域为一城乡接合部，南面是一臭水沟，另外三面都是农田，只有该房所处位置在开发居民楼。经过 10 年的发展，该房产四周发生了巨大变化，南面修建了该市唯一的人工湖，水面面积大约为 10 平方公里，现在是该市人民休闲好去处，周末游人如织。西面于去年建成一座小学并已开始招生。东面于五年前建成一大型商场，在本市规模第一。北面即将建成本市第一中学的分校，新校规模较大，将超过老校区。同时，该房所处小区东侧是一南北公路，往南几公里即是高速路入口。

　　由于其位置优越，尽管周边有多楼盘如火如荼地兴建之中，但某一楼盘只要一开始放号，便会出现几百米的长龙，人们排号排一夜也在所不惜。

　　甲评估师认为，该房产的评估，可以以该房产的购建成本为依据，在购房价格 20 万元的基础上，考虑时间价值，从而确定该房产的评估值，而乙评估师认为，不能简单地以购建成本作为依据，还要考虑其效用价值的影响。本房产所处地区位置优越，供不应求，其价值会大大高于其购建成本。要求：根据以上资料，回答以下问题：

　　<1> 、甲和乙评估师的说法，哪一个正确，为什么?

　　<2> 、根据本题资料的描述，评估时应考虑哪个因素对房产价值的影响?这体现了资产评估的哪一个原则，其内容是什么?

　　<3> 、根据(1)所选评估师的说法，除了(2)应该考虑的原则之外，还应该考虑什么原则?说明该原则的内容。

　　<4> 、除上述原则外，资产评估经济技术原则还包括哪些原则?

　　2、A 资产评估机构接受委托，对甲公司的下属分公司乙进行价值评估，欲以乙分公司的厂房设备等作价投资。经了解，乙公司已停产十年，十年前，由于管理不善、产品落后，乙公司出现了亏损，从此停产。评估机构派出评估师进行评估，经了解，乙公司目前仅有厂房三处，机器设备三十多台，由于乙公司资产管理不善，乙公司管理人员提供的资料与三十多台机器设备的实际状况不完全匹配。评估人员最终确定，对厂房采用逐项调查、对机器设备采用抽样调查的方式进行现场调查。在评估过程中，甲公司责人与 A 评估机构负责人沟通，为了在此次投资中获得较多股权，要求 A评估机构将最后的评估价值上浮 50%体现在评估报告中，如果可以，甲公司将多支付 10%的评估费用，否则，甲公司将不支付评估费用。A 评估机构经办公会研究确定，果断单方面解除了资产评估委托合同。甲公司为此向法院进行了起诉，要求 A 评估机构履行合同。

　　要求回答下列问题：

　　<1> 、评估师确定的调查方式是否正确，如不正确请说明正确的做法并说明理由。

　　<2> 、本例中 A 评估机构单方面解除合同的做法是否正确，说明理由。

　　<3> 、根据资产评估法的规定，评估机构可以提前终止和解除资产评估委托合同的情形有哪些?

　　3、国内知名企业甲计划收购一非上市公司乙的一个车队，聘请 A 资产评估机构对该车队进行评估，

　　作为确定收购价格的参考依据。该车队由 50 辆不同的卡车组成，各车的使用年限、车况不一，由于车队经营不气，目前处于停工状态。当地汽车交易市场较为活跃，资产评估机构在对该车队进行评估时，拟使用市场法和成本法进行评估，在评估说明中，资产评估师对市场法和成本法的基本评估思路描述如下：

　　(一)市场法的基本思路：

　　(1)鉴于各车的使用年限、车况不一，无法确定其市场价格，并且待估各车与其同型号新车仅有成新率的差异，因此使用成新率价格调整法来进行评估，选择与各车型号相同的新车的出厂报价为

　　依据。

　　(2)计算各车辆的成新率：车辆的成新率=车辆的尚可使用年限/(车辆的已使用年限+车辆的尚可使用年限)×100%

　　(3)计算各车的评估价值：车辆的评估价值=新车的出厂价格×车辆的成本新率，然后将各车辆的评估价值相加求和，求出车队的评估价值。

　　(二)成本法的基本思路

　　(1)假定各车辆处于继续使用状态，获取各车辆的历史成本;

　　(2)获得当地价格变动指数;

　　(3)重置成本=资产的历史成本×(1+价格变动指数)，获得每个车辆的重置成本;

　　(4)考虑各项贬值因素，用各车重置成本减去各自的贬值，得到各车的评估价值，相加求和得到该车队的评估价值。

　　要求回答下列问题：

　　<1> 、该项目评估对市场法的选取是否合适?说明理由。

　　<2> 、该项目市场法的评估思路是否完全正确?如不正确请说明正确做法。

　　<3> 、使用市场法评估时，要注意资产及交易的可比性，其主要体现在哪些方面?

　　<4> 、该项目的成本法中，采用价格指数法是否合适?说明理由。

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 资产评估法规定资产评估机构及其评估专业人员是资产评估的主体。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 资产评估机构及其评估专业人员开展资产评估业务应当遵守法律、行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 资产之所以有价值，是因为它能够为其拥有或控制者带来未来经济利益。预期收益原则是资产评估专业人员判断资产价值的一个最基本的依据。

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 近三十年的发展表明，我国资产评估行业属于政府主导模式。

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 如果供给不变，需求量增加使需求曲线向右上方移动，导致均衡价格上升，均衡数量增加;相反，需求量减少使需求曲线向左下方移动，使得均衡价格下降，均衡数量减少。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 与基于理论假设、在现实中很难成立的完全竞争市场和完全垄断市场不同，垄断竞争市场普遍存在于现实生活中，是我们接触最多的市场类型。在现实生活中，零售业和服务业比较符合垄断竞争市场组织的特点。农产品市场比较符合完全竞争市场。

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 根据《资产评估行业财政监督管理办法》，财政部门对资产评估行业监督管理实行行政监管、行业自律与机构自主管理相结合的原则。选项 AD 表述错误;选项 C 是资产评估工作原则。

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 我国国有资产评估项目管理实行核准制和备案制，选项 B 的说法不正确。采取非公开协议转让方式转让企业产权，转让价格不得低于经核准或备案的评估结果，选项 C 的说法不正确。备案制度体现了国有资产的分级管理制度，也体现了资产占有单位作为独立的法人，应当承担的国有资产经营管理责任，选项 D 的说法不正确。

　　9、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 财政部作为资产评估行业的行政管理部门，负责组织制定资产评估基本准则。中国资产评估协会作为资产评估行业的自律管理组织，负责依据资产评估基本准则制定资产评估执业准则和资产评估职业道德准则。

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 《专业评估执业统一准则》是在美国评估行业中得到普遍认可并已接受了检验的执业标准。

　　第 10 页

　　11、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 如果业务资产组的评估目的涉及资产组整体转让，则评估对象可以按照其整体转让经济行为界定为资产组的权益，如所有者权益。本题需要对公司 X 进行产权转让目的的评估，则评估对象就是 X 公司的股权。

　　12、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 最佳使用假设多用于房地产评估，因为房屋和土地经常存在多种用途或利用方式，因此在评估其市场价值时要求进行最佳使用分析，按照最佳使用状态评估。

　　13、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 资产评估委托合同通常包括的内容有：(1)资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式;(2)评估目的;(3)评估对象和评估范围;(4)评估基准日;(5)评估报告使用范围;(6)评估报告提交期限和方式;(7)评估服务费总额或支付标准、计价货币种类、支付时间和方式，并明确资产评估服务费未包括的与资产评估服务相关的其他费用的内容及承担式;(8)资产评估机构和委托人的其他权利和义务;(9)签约各方的违约责任、合同履行过程中产生争议时解决的方式和地点;(10)合同当事人签字或者盖章的时间;(11)合同当事人签字或

　　14、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 因资产自身原因无法进行勘查的情形通常有：(1)资产性能、资产置放地点限制现场调查。(2)涉及商业、国家秘密，限制现场调查。(3)清查技术手段限制现场调查。(4)诉讼保全限制。相关当事人原因导致的现场调查受限通常包括委托人或者其他相关当事人不提供资产明细资料、产权持有人或者被评估单位不配合进行现场调查工作等导致的现场调查受限。

　　15、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 应用收益法必须具备的前提条件是：(1)被评估资产的未来预期收益可以被预测并可以衡量;(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以被预测并可以衡量;(3)被评估资产预期获利年限可以被预测。

　　16、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

　　17、

　　【正确答案】 B

　　第 11 页

　　【答案解析】 当评估报告的预定使用者不包括除评估委托方之外的人员时，可以提供限制型评估报告。

　　18、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 资产评估报告标题应当简明清晰，一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”的形式。

　　19、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 资产评估客观性要求资产评估机构及资产评估专业人员，应当以事实为依据，客观地发表评估意见。

　　20、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 资产评估机构及其资产评估专业人员不得以任何理由、任何方式对其他资产评估专业人员进行公开或非公开的贬损或诋毁。评估行业应提倡同行相睦，反对同行相轻。

　　21、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 行政责任是行政法律责任的简称，是指存在违反有关行政管理的法律、法规规定，但尚未构成犯罪的行为依法所应承担的法律后果，选项 B 是答案，选项 D 不是答案。根据刑法规定，刑罚分为主刑和附加刑，选项 A 不是答案。承担行政责任的制裁形式包括行政处分和行政处罚，选项 C 不是答案。

　　22、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 资产评估法第二条规定了法律的调整范围：评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的评估专业行为。

　　23、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 商品具有二重性，即价值和使用价值。使用价值是商品的自然属性;价值是一般人类劳动的凝结，是商品的社会属性，它构成商品交换的基础。

　　24、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 国有资产属于国家所有即全民所有。国务院代表国家行使国有资产所有权。

　　【该题针对“我国国有资产评估管理的基本概念及有关规定”知识点进行考核】2019 年资产评估师考试辅导　　 　资产评估基础

　　25、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 市场法是根据替代原理，采用比较或类比的思路及方法估测资产价值的评估技术方法。

　　26、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 物品的价值量并不是决定于任何单位物品提供的主观效用，也不是决定于人对任何单位物品的主观评价，而是决定于人们对最后单位物品的主观评价，决定于最后单位物品能满足人的最不重要的欲望即边际欲望的大小。

　　27、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 资产评估的委托人可以是一个，也可以是多个，可以是法人也可以是自然人。

　　28、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 所谓强制清算，是指该清算行为已经不在资产所有者控制之下进行，这种清算可能受法院或者法院指定的清算组控制，或者由债权人控制等，处理资产所需的时间较为急迫。这种评估一般需要选择清算价值。

　　29、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 开展资产评估业务，需要履行八大基本评估程序，即明确业务基本事项、订立业务委托合同、编制资产评估计划、进行评估现场调查、收集整理评估资料、评定估算形成结论、编制出具评估报告、整理归集评估档案。第八项程序是对已经履行的各项工作内容的归纳整理，包括评估工作底稿的整理和档案建立等工作。

　　30、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 资产评估委托合同、资产评估报告应当形成纸质文档。评估明细表、评估说明可以是纸质文档、电子文档或者其他介质形式的文档。评估准则不属于资产评估工作底稿。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 在判断资产是否存在时，所有权是要考虑的首要因素，但不是决定因素，在有些情况下，特定主体虽然不拥有经济资源，即不享有经济资源的所有权，但是可以控制这些资源，同样表明该特定主体能够从其控制的资源中获取经济利益。该经济资源仍可界定为该特定主体的资产。因此，资产评估中界定资产的边界是资产的控制权而非所有权。2019 年资产评估师考试辅导　　 　资产评估基础

　　2、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 边际效用是指在一定时间内消费者增加一个单位商品或者劳务的消费所得到的增加的效用量或增加的满足，也就是每增加一个单位商品或劳务的消费所得到的总效用增量。边际效用是西方经济学家在分析消费问题和解释价值决定时常用的一个概念，也是效用价值论(特别是边际效

　　3、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 根据不同的市场结构特征，可以把市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场。垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场，又称为“不完全竞争市场”。

　　4、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 自愿进行的评估的几个特点如下：一是委托人自愿委托;二是评估业务由评估机构承接;三是评估报告可以由评估师和其他评估专业人员签署。所以选项 ABD 正确。委托人只能委托评估机构来进行评估业务，不能直接委托评估专业人员进行评估，因此选项 C 错误。选项 E 是法定评估业务的特点。

　　5、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 市场法的基本步骤：(1)选择参照物;(2)在被评估资产与参照物之间选择比较因素;(3)指标对比和量化差异;(4)分析确定已经量化的对比指标之间的差异;(5)综合分析确定评估结果。

　　6、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 评估对象与评估范围应说明的内容包括三个方面：委托评估的评估对象与评估范围;委托评估的资产类型、账面金额;委托评估的资产权属状况(含应当评估的相关负债)。

　　7、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】 在整个评估工作过程中，收集的与评估工作有关的操作类工作底稿具体包括以下内容： ①市场调查及数据分析资料; ②询价记录; ③其他专家鉴定及专业人士报告; ④其他相关资料。

　　8、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 资产评估机构及其资产评估专业人员不得采用欺诈、利诱、胁迫等不正当手段招揽业务。比如超越自身职业胜任能力范围招揽业务，以答应帮助客户解决具体困难为条件，招揽业务等，利用客户的弱点威胁强迫，抢拉业务。所以选项 ABC 正确。资产评估机构及其资产评估专业人员不得以恶性压价等不正当的手段与其他资产评估机构及资产评估专业人员争揽业务。所以选项 E正确。选项 D 属于正当竞争。所以选项 D 不正确。

　　9、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 我国法律规定的免责含义：法律责任的免除是指当出现法定条件时，法律责任被部分或全部免除。所以选项 ABC 是正确的。选项 DE 属于免责条件，不是免责含义的范畴。

　　10、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 评估资料的可靠性可以通过信息源的可靠性和信息本身的准确度来衡量，选项 C 的说法不正确。

　　11、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 评估专业人员在使用成本法评估单项资产时，既要考虑重置成本，也要将由使用和其他因素所造成的实体性损耗、由技术落后带来的功能性损耗以及由市场状况、政治因素等外部因素造成的经济性损耗考虑在内。

　　12、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 产权市场主要是指产权(特别是非证券化的资本)的公开拍卖和交易市场。主要包括企业产权市场、技术产权市场、土地产权市场、房屋产权市场等。

　　13、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 评估目的直接或间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型的选择。不同评估目的可能会对评估对象的确定、评估范围的界定、价值类型的选择以及潜在交易市场的确定等方面产生影响。选项 ACDE 是答案。资产评估目的根据评估所服务经济行为的要求确定，即评估所服务经济行为的要求影响资产评估目的，选项 B 不是答案。

　　14、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 评估对象存续及使用状态方面的评估假设，针对企业等经营主体主要包括持续经营假设、清算假设等;针对单项资产主要包括原地使用假设、移地使用假设、最佳使用假设和现状利用假设等。

　　15、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 为保证资产评估准则质量，增强资产评估准则制定透明度，中国资产评估协会对资产评估准则制定程序作出了规定。资产评估准则的制定过程分为立项、起草、公开征求意见、审议和发布五个阶段。

　　三、综合题

　　1、

　　【正确答案】 乙评估师的说法正确。在评估时，不能仅仅以购建成本作为依据，还要考虑其效用价值的影响。待估房地产当前的价值与其购建成本考虑时间价值的结果相差甚大，用购建成本为基础来进行评估有失公允。应考虑待估房地产当前的各项情况来进行评估。

　　【正确答案】 ①由于待估房地产现在位置优越，周边环境优美，交通方便且位于小学、高中附近，因此要考虑环境因素对价格的影响，这是影响价格的一个非常重要的因素。优良的环境会对房屋使用功能产生溢出效应，增加房屋的转让价值或使用收益。

　　②这体现了资产评估的外在性原则。资产评估中的外在性原则是指，“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，

　　【正确答案】 根据乙评估师的说法，由于本房产所处地区位置优越，供不应求，还应该考虑供求原则。

　　供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向带有规律性。供求规律对商品价格形成的作用同样适用于资产价值的评估。资产评估专业人员在判断资产价值时应充分考虑和依据供求原则。

　　【正确答案】 除上述两个原则外，资产评估经济技术原则还包括以下原则：①最高最佳使用原则;

　　②替代原则;③预期收益原则;④贡献原则;⑤评估时点原则。

　　2、

　　【正确答案】 对厂房的调查方式正确，对机器设备的调查方式不正确。对机器设备的调查，应该采用逐项调查的方式。原因：

　　当存在下列情形之一时，资产评估专业人员应当考虑进行逐项调查：

　　①评估范围内资产数量少、单项资产的价值量大，比如不动产评估项目。

　　②资产存在管理不善等风险，产权持有人或被评估单位提供的相关资料无法反映资产的实际状况，并且从其他途径也无法获取充分、恰当的评估证据，比如停产多年的企业资产评估项目、企业破产清算项目等。

　　因此，对机器设备的调查，应该采用逐项调查的方式。

　　【正确答案】 A 评估机构单方面解除合同的做法是正确的。根据资产评估法规定，委托人要求出具虚假资产评估报告或者有其他非法干预评估结论情形的，资产评估机构有权单方解除合同。本例中委托人要求出具虚假的资产评估报告，在此情形下，按规定，资产评估机构可以单方面解除合同。

　　【正确答案】 为保证资产评估机构和资产评估专业人员独立、客观、公正开展资产评估业务，资产评估法的第十八条和第十九条分别赋予了资产评估机构在法定情形下可以拒绝履行或单方解除资产评估委托合同的权利。资产评估机构可以在洽商、订立资产评估委托合同时依法要求体现相关约定。包括：

　　①委托人和其他相关当事人如果拒绝提供或者不如实提供开展资产评估业务所需的权属证明、财务会计信息或其他相关资料的，资产评估机构有权拒绝履行资产评估委托合同。

　　②委托人要求出具虚假资产评估报告或者有其他非法干预评估结论情形的，资产评估机构有权单方解除合同。

　　除此之外，还存在非资产评估机构及其评估专业人员原因，导致资产评估委托合同解除的其他情形：

　　①委托人提前终止资产评估业务、解除资产评估委托合同。

　　②因委托人或其他相关当事人原因导致资产评估程序受限，资产评估机构无法履行资产评估委托合同，在相关限制无法排除时资产评估机构单方解除资产评估委托合同。

　　3、

　　【正确答案】 该项目评估对市场法的选取是合适的。应用市场法进行资产评估需要满足两个基本的前提条件：一是要有一个活跃的公开市场;二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。本项目评估的是汽车，是存在活跃的公开市场的，公开市场上也有可比的资产及其交易活动。因此使用市场法评估是较为合适的。

　　【正确答案】 该项目市场法的评估思路不完全正确。使用汽车的出厂报价作为参考不合适，应该选用相同地区同型号车的近期市场交易价格作为参考价格。

　　【正确答案】 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：

　　①参照物与被评估资产在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似。

　　②参照物与被评估资产面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。

　　③参照物成交时间与评估基准日间隔时间不宜过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。

　　【正确答案】 该项目的成本法中，采用价格指数法进行评估不正确。价格指数法的适用条件为：既无法获得处于全新状态的被评估资产的现行市价，也无法获得与被评估资产相类似的参照物的现行市价，可以利用与资产有关的价格变动指数计算被评估资产的重置价值。本题评估的是车辆，是可以获得全新状态的被评估车辆的现行市价的，同时也可以获得被评估车辆相类似的参照物的现行市价，因此，不适用价格指数法。