第八章　资产评估报告与档案

　　【习题1·多选题】关于法定评估业务表述正确的有(　)。

　　A.评估机构开展涉及国有资产或者公共利益等事项，比如国有资产评估报告

　　B.需要严格遵守相关规范、承担法律责任的资产评估业务

　　C.当私人之间的资产交易涉及公众利益或有约束性规定时，涉及交易的双方如偏离公允定价，会侵害社会公众或第三方的利益。对此类行为的评估通常是强制的、法定的。以提供一种独立于交易双方的价值

　　D.国家征用不动产和抵押贷款均属于法定业务

　　E.国有资产交易、资本市场并购、政府资产估值、PPP项目等，涉及法律行政法规，如《企业国有资产法》、《证券法》、《上市公司重大资产重组管理办法》、《上市公司收购管理办法》等

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的法定评估业务，所出具的评估报告为法定评估业务评估报告，比如国有资产评估报告，除此以外开展的评估业务所出具的评估报告为非法定评估业务评估报告。抵押贷款不属于法定业务，因此选项D不正确。

　　【总结】第三章：

　　资产评估法第三条规定：自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的(以下称法定评估)，应当依法委托评估机构评估。

　　(一)自愿进行的评估

　　自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，除法律法规另有规定，可以自愿委托评估机构进行评估。 自然人、法人或者其他组织如果需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。自愿进行的评估的几个特点：一是委托人自愿委托;二是评估业务由评估机构承接;三是评估报告可以由评估师和其他评估专业人员签署。

　　(二)法定评估

　　涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的，应当依法委托评估机构评估，称为法定评估业务。

　　法定评估业务具有以下几个特点：一是涉及国有资产或者公共利益等事项;二是法律、行政法规规定需要评估，如 《证券法》《企业国有资产法》等都存这方面的规定;三是应当依法选择评估机构评估;四是至少两名相应专业类别的评估师承办业务，并且评估报告必须由至少两名评估师签署;五是法定评估档案保存期限为不少于30年，其他为不少于15年。

　　委托人有权自主选择符合资产评估法规定的评估机构，任何单位和个人不得非法限制或者干预。评估事项涉及两个以上当事人的，由全体当事人协商委托评估机构。但是对法定评估业务，委托人应当依法选择评估机构。“依法” 是指依据有关法律、法规和规章等对选择评估机构的程序性规定。

　　第四章：

　　资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估专业人员签名并加盖资产评估机构印章，法定评估业务评估报告应当由至少两名承办该业务的资产评估师签名并加盖资产评估机构印章。

　　第五章：

　　资产评估法规定，评估分为法定评估和非法定评估。法定评估的，委托人的确定需要符合国家有关法律、法规的规定;非法定评估的，委托人可以在自愿协商的原则下确定。

　　评估目的可以分为法定评估目的和非法定评估目的。

　　法定评估业务的评估目的通常由法律、法规规定;非法定业务的评估目的由委托人确定，或者经过委托人与评估机构协商确定。

　　转让定价评估目的：有些是国家法律、法规规定的法定评估，还有一些是市场参与者自愿委托的非法定评估。

　　根据国有资产管理法规的规定，国有产权转让、收购非国有资产、资产转让、置换以及以非货币资产偿还债务等都是涉及资产转让行为目的的法定评估。

　　财务报告目的的评估：目前尚没有相关法律、法规规定财务报告目的的评估是一种法定评估事项

　　第九章

　　违反资产评估法规定，应当委托评估机构迸行法定评估而未委托的，由有关部门责令改正;拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　按照资产评估法第五十一条、第五十二条规定，法定资产评估业务的委托责任人“ 应当委托评估机构进行法定评估而未委托” “ 造成损失的，依法承担赔偿责任”;委托人在法定评估中存在违反该法规定的行为“ 造成损失的，依法承担赔偿责任”;非法定业务委托人违反该法规定“ 给他人造成损失的，依法承担赔偿责任” 。

　　【习题2·单选题】根据资产评估报告准则，资产评估报告的主要内容通常包括 (　)。

　　A.标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件

　　B.标题及文号、目录、声明、摘要、绪言、正文、附件

　　C.标题、文号、目录、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明

　　D.标题、文号、目录、声明、摘要、绪言、正文、附件、评估明细表和评估说明

　　『正确答案』A

　　『答案解析』根据资产评估报告准则，资产评估报告的主要内容通常包括：(1)标题及文号;(2)目录;(3)声明;(4)摘要;(5)正文;(6)附件。

　　企业国有资产评估报告指南所指企业国有资产评估报告，由标题、文号、目录、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明构成。

　　【习题3·多选题】关于评估依据表述正确的有 (　)。

　　A.通常包括法律法规依据和评估准则依据、权属依据、取价依据、经济行为依据

　　B.根据与评估项目相关的原则，在评估报告中说明执行资产评估业务所依托的评估对象的权属依据

　　C.评估机构自行收集的市场交易、专业资讯、研究分析等资料不属于取价依据

　　D.评估依据具有代表性，且在评估基准日是有效的

　　E.评估依据的表述方式应当明确、具体，具有可验证性

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』评估机构收集的取价资料，应当是除国家有关部门发布和企业提供的资料外，评估机构自行收集并依据的市场交易、专业资讯、研究分析等资料属于取价依据。因此，选项C不正确。

　　【习题4·多选题】下列关于评估报告语句表述恰当的有(　)。

　　A.估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在700元左右

　　B.估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在690～710元之间

　　C.被评估单位上下努力、团结奋进、勇于开拓、奋力拼搏，在过去几年中取得了令人瞩目的成绩

　　D.从财务报告可见，该公司过去几年的经营业绩稳步上升

　　E.资产评估报告的有效期为评估基准日起的3年

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』陈述的内容应当清晰、准确，不得有误导性的表述。模棱两可和带有褒贬色彩的表述不恰当。资产评估报告的有效期为评估基准日起的1年。

　　【习题5·多选题】被告人因纳贿被拘捕，司法机关委托评估公司对涉案房产进行司法评估，表述恰当的有(　)。

　　A.司法评估主要是评估机构接受法院的直接委托，对涉及诉讼或执行的资产进行价值评估

　　B.是法院司法判决或执行程序的组成部分

　　C.司法机关向法院出具的涉案房屋价值评估报告，采用市场法评估 ，选定的参照物交易时间比评估基准日推后近两年。近两年房价呈高速上升态势

　　D.报告中显示房屋地处交通便利且人流量大的地区;对现场的调查以及证人的证实，房屋处于周边交通状况及配套设施不完善的荒地中。此评估结果有利于对犯罪人员从严打击的目的

　　E.司法诉讼目的的评估包括两类，其一是司法评估，另一类是诉讼协助评估

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』选定的参照物交易时间比评估基准日推后近两年，且价格增长的趋势，很可能超出了“市场法”可修正的范围，背离了评估的目的， C选项不正确。对于该房屋区位状况的定义与事实严重不符。此评估结果会造成严重偏差，也将会影响对犯罪人员的刑罚程度，D选项不正确。

　　【习题6·单选题】某大型会所经营有方宾客如云，某公司欲收购该会所股权，与其达成初步协议后，委托资产评估公司对该会所评估。下列表述不恰当的是(　)。

　　A.针对该项目的评估目的，采用收益法估价更为恰当

　　B.预期收益所用的基数是客观收益，而不是实际收益

　　C.预期收益是通过市场法估计与被评估资产类似会所年收益，而不是被评估资产自身每年的收益

　　D.采用实际收益，更能够准确反映会所的收益水平

　　『正确答案』D

　　『答案解析』采用客观收益，具有客观性，能更准确反映未来应得的实际收益，不是只针对特例产生的收益。但是实务中，往往为了效率而忽略这一点，造成评估结果的失实。

　　【习题7·多选题】有关标题文号目录及声明表述恰当的有(　)。

　　A.资产评估报告标题应当简明清晰，一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告” 的形式。如：甲公司+拟转让+A生产线+评估报告

　　B.资产评估报告文号包括评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号。如中信评报字(2017)001号

　　C.目录应当包括每一部分的标题和相应页码

　　D.准则的要求仅是一般性声明内容，执行具体评估业务时，还应根据评估项目的具体情况，增加或细化声明内容

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』资产评估报告一般分册装订，各册应当具有独立的目录。声明、摘要、正文和附件合订成册，其目录中应当含有其他册的目录，但其他册目录的页码不予标注。因此，选项E不正确。

　　E.目录中应当含有其他册的目录，并标注其他册目录的页码

　　【习题8·多选题】有关价值类型表述恰当的有(　)。

　　A.应明确价值类型及其定义，一般应选择市场价值价值类型

　　B.选择市场价值以外价值类型，还应当说明价值类型选择理由

　　C.处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值评估一般认为是可以采用市场价值以外的价值类型

　　D.机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值评估等，一般认为是可以采用市场价值以外的价值类型

　　E.不同属性的价值类型所代表的资产评估价值在性质上是不同的，但是在数量应该比较一致，这是评估特定目的所要求的

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。因此，选项E不正确。

　　【习题9·多选题】下列属于取价依据的有(　)。

　　A.企业提供的取价依据相关资料一般包括企业本身的财务会计和经营，资产购建、使用及管理等资料

　　B.资产转让、置换合同协议

　　C.人民法院发布的有关当事方的破产公告

　　D.国家有关部门发布的取价依据相关资料一般包括统计资料、技术标准和政策文件等资料

　　E.国有企业涉及经济行为决策的党组会议纪要

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』BCE属于经济行为依据。经济行为依据包括两个方面：一是有效批复文件，二是其他文件资料。

　　国有资产评估项目经济行为的有效批复文件，包括国务院、各级人民政府、国务院国有资产监督管理机构、地方国有资产监督管理机构、中央与地方国有企业及其各级子企业等按照规定权限签发经济行为批准文件。

　　经济行为的其他文件资料，例如：

　　(1)国有企业在诉讼过程中以及民事强制执行中，由人民法院委托资产评估机构评估涉诉国有资产价值的情形，人民法院出具的委托函;(2)国有企业涉及经济行为决策的党组会议纪要;(3)国有独资公司董事会决议，国有资本控股公司、国有资本参股公司股东会、股东大会或者董事会决议;(4)资产转让、置换合同协议;(5)人民法院破产公告;(6)可以说明经济行为及其所涉及的评估对象与评估范围的其他文件资料。

　　【习题10·多选题】企业价值评估方法披露正确的有(　)。

　　A.企业价值准则规定，对同一评估对象采用多种评估方法时，应当对各种初步评估结论进行分析，结合评估目的、不同评估方法使用数据的质量和数量，采用定性或者定量分析方式形成最终评估结论

　　B.《企业国有资产评估报告指南》规定，未采用两种以上评估方法进行评估的，评估报告应当披露其他基本评估方法不适用的原因或所受的操作限制

　　C.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006] 274 号)规定，“涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结论作为评估报告使用结果”

　　D.企业价值评估中采用两种以上评估方法对所涉及的长期股权投资的评估，只需按长期股权投资清单，列示各股权两种以上评估方法以及确定最终评估结论的方法即可

　　E.除依据准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』企业价值评估中采用两种以上评估方法对所涉及的长期股权投资的评估，也应当说明两种以上方法选取的理由以及评估结论确定的方法。同时，按长期股权投资清单，列示各股权两种以上评估方法以及确定最终评估结论的方法。

　　【习题11·单选题】企业国有资产评估报告指南关于评估结论表述错误的是 (　)。

　　A.资产评估报告应当以文字和数字形式清晰说明评估结论

　　B.除境外企业国有资产评估报告的评估结论可以用区间值表达外，评估结论均应是确定的数值

　　C.对境外评估或估值报告的评估结论采用区间值的，要求应当在区间之内确定一个最大可能值，并说明确定依据

　　D.采用两种以上方法进行企业价值评估的，除单独说明评估价值和增减变动幅度外，应当说明两种以上评估方法结果的差异及其原因和最终确定评估结论的理由

　　『正确答案』B

　　『答案解析』金融企业国有资产评估报告指南也规定，特殊情况下，在与经济行为相匹配的前提下，评估结论可以用区间值表示，同时给出确定数值评估结论的建议。金融不良资产评估指导意见规定，债权资产价值分析结论可以是明确的数值，也可以是区间值，采用区间值时应当确信区间值的合理性并予以充分说明。

　　【习题12·单选题】关于期后事项的披露表述错误的是(　)。

　　A.通常是指评估基准日至评估报告日之间发生的、可能对评估结论产生影响的事项

　　B.例如国家调整税收政策、中央银行调整存贷款利率等

　　C.应当在切实可行的情况下，在评估报告中充分披露“评估报告评估基准日期后重大事项”，说明其内容、估计其对资产价值的影响

　　D.如无法作出估计，只能提醒报告使用人关注

　　『正确答案』D

　　『答案解析』如无法作出估计，应当说明其原因。评估报告应当说明对特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，并提示评估报告使用人关注其对经济行为的影响。

　　【习题13·单选题】《企业关于进行资产评估有关事项的说明》由(　)共同撰写。

　　A.评估机构与委托方

　　B.评估机构与产权持有单位

　　C.委托人和被评估单位

　　D.委托方、产权持有单位和评估机构

　　『正确答案』C

　　『答案解析』评估说明包括评估说明使用范围声明、委托人和被评估单位编写(可以共同编写或分别编写)的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》和资产评估师编写的《资产评估说明》。

　　委托单位负责人和被评估单位负责人应当对所编写的说明签名，加盖相应单位公章并签署日期。

　　【习题14·单选题】下列关于评估对象和评估范围表述错误的有(　)。

　　A.国有企业在界定企业价值评估的范围时，若其产权变动需要报批，以上级主管部门批复文件所规定的评估范围为准

　　B.企业价值评估报告应当说明“委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因”;一般应要求委托人和相关当事人在申报表或申报材料上以签名盖章等符合法律规定的方式，确认评估对象和评估范围

　　C.委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围的一致性，一般不应由资产评估师来确认，而是由委托人和相关当事人根据其经批准拟实施的经济行为确认并提供给评估机构

　　D.评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，仅是国有资产监督管理机构的基本要求

　　『正确答案』D

　　『答案解析』评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，既是资产评估准则的要求，也是国有资产监督管理机构的基本要求。

　　【习题15·单选题】下列关于引用其他机构出具报告表述错误的是(　)。

　　A.引用其他机构出具的报告的结论时，应当详细说明所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值);同时应当说明所引用其他机构出具的报告载明的评估范围、评估目的、评估基准日以及评估报告的批准情况

　　B.资产评估报告应当披露引用其他机构出具报告结论的情况，并说明承担引用不当的相关责任

　　C.企业国有资产评估报告指南规定，“如果引用其他机构出具的报告结论，根据现行有关规定，所引用的报告应当经相应主管部门批准(备案)的，应将相应主管部门的相关批准(备案)文件作为工作底稿留存。”

　　D.对企业价值评估项目，在最终分析确定评估结论时，应当考虑国有资产评估项目管理对审计的要求、引用其他专业评估机构评估结论的情况等

　　『正确答案』C

　　『答案解析』企业国有资产评估报告指南规定，“如果引用其他机构出具的报告结论，根据现行有关规定，所引用的报告应当经相应主管部门批准(备案)的，应当将相应主管部门的相关批准(备案)文件作为评估报告的附件。

　　【总结】第五章

　　评估基准日的选择与评估报告中引用其他报告基准日的匹配问题

　　1.应当关注专业报告的时效日与评估基准日的匹配性

　　2.应当关注拟引用单项资产评估报告的性质、评估目的、评估基准日、评估对象、评估依据、参数选取、假设前提、使用限制等是否满足资产评估报告的引用要求;不满足资产评估报告引用要求的，不得引用” 。

　　3.当资产评估报告需要引用其他专业报告的结论或数据时，评估专业人员应该与委托人充分沟通，必要时还应该在评估委托合同中明确约定引用方式及引用责任。

　　第六章

　　评估报告的引用和核实

　　资产评估专业人员在引用其他专业领域评估报告之前，需要对相关的专业评估报告履行书面审查、查询 、复核等核查验证程序。评估专业人员应当完成以下工作：

　　共计10项(包括：与委托人沟通、核实资质、核实是否符合引用的各种条件、引用责任、取得的备案审核文件、增减值分析、作为附件等)

　　第八章

　　对企业价值评估项目，资产评估报告应该说明是否经过审计，企业申报的表外资产的类型、数量，引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)等具体情况。

　　国有资产评估报告应当重点关注引用其他机构出具报告结果的披露要求

　　国有资产评估项目存在同时委托资产评估机构、土地估价机构和矿业权评估机构以同—个评估基准日分别对企业重组行为涉及到的资产、土地使用权和矿业权进行评估，然后由资产评估机构汇总评估结论的实际情况。

　　在汇总时，有的进行了必要的调整，如房地合一评估时，不汇总土地估价机构报告相应的土地评估价值;有的直接汇总，情况较为复杂。国有资产监督管理机构十分关注资产评估机构如何引用、引用中作出了哪些调整等信息。

　　资产评估报告中应当披露引用其他机构出具报告结论的情况，并说明承担引用不当的相关责任。

　　《企业国有资产评估报告指南》规定，“引用其他机构出具的报告结论，根据现行有关规定，需要经相应主管部门批准(备案)的，应当将相应主管部门的批准(备案)文件作为资产评估报告的附件。”例如，与评估经济行为相关的划拨土地使用权处置等土地使用权估价报告，需经相关国土资源行政主管部门备案，应将已取得的相关批准(备案)文件作为评估报告的附件。

　　对资产组合或者企业价值评估项目，企业已另行委托其他机构对经济行为涉及的部分资产进行评估，资产评估报告引用其他机构出具的报告的结论时，应当详细说明所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值);同时应当说明所引用其他机构出具的报告载明的评估范围、评估目的、评估基准日以及评估报告的批准情况。

　　【习题16·单选题】下列关于特别事项说明表述错误的是(　)。

　　A.评估报告应当说明对特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，并提示评估报告使用人关注其对经济行为的影响

　　B.某些情况下，企业拟实施经济行为的进度和安排与评估工作的进度安排衔接不紧密，可能影响到评估工作甚至评估结论

　　C.资产评估师应当在切实可行的情况下，在评估报告中充分披露“ 评估报告评估基准日期后重大事项” ，说明其内容、估计其对资产价值的影响;如无法作出估计，应当说明其原因

　　D.对于客观存在的特殊事项，资产评估师不同的处理方式对报告使用人的决策有直接影响。资产评估师应视重要性判断是否对事项本身以及对事项的处理方式作出说明，以使报告使用人全面了解评估信息

　　『正确答案』D

　　『答案解析』对于客观存在的特殊事项，资产评估师不同的处理方式对报告使用人的决策有直接影响。但不论进行何种合理的处理，资产评估师都应当对事项本身以及对事项的处理方式作出说明，以使报告使用人全面了解评估信息。

　　【习题17·多选题】关于资产评估报告内容表述正确的是(　)。

　　A.资产评估报告的详略程度可以根据评估对象的复杂程度、委托人的合理需求确定

　　B.评估结论的瑕疵事项，是指评估人员在评估过程中已经发现可能影响评估结论，但并非评估人员职业水平和能力所能评定估算的事项

　　C.资产评估报告中应写明评估报告提交委托方的具体时间，原则上应在评估基准日后1个月内提出

　　D.资产评估报告作为法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料

　　E.声明、摘要和评估明细表上通常不需要另行签名盖章

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』评估报告的提交时间不宜确定具体日期，一般确定为开始现场工作、委托人提供必要资料(包括评估所依据和引用的专业报告送达)后的一定期限内。

　　【习题18·多选题】关于资产评估档案管理表述错误的有(　)。

　　A.资产评估专业人员通常应当在资产评估报告日后90日内将工作底稿与资产评估报告等归集形成评估档案。重大或者特殊项目的归档时限不晚于资产评估结论有效期届满后60日

　　B.一般评估业务的评估档案保存期限不少于十五年，法定评估业务的评估档案保存期限不少于三十年

　　C.评估档案的保存期限，自资产评估报告提交日起算

　　D.公司评估人员需要查阅评估档案，应按规定办理借阅手续

　　E.资产评估档案一般不得对外提供

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』重大或者特殊项目的归档时限不晚于资产评估结论有效期届满后30日。

　　评估档案的保存期限，自资产评估报告日起算。

　　除财政部门依法调阅、资产评估协会依法依规调阅、其他依法依规查阅情形外，资产评估档案不得对外提供。

　　【综合题1】

　　评估报告书

　　信和评字【2018】第8号

　　ABC有限责任公司：

　　信和资产评估有限责任公司(以下简称“本公司”)接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对贵公司在北京市海淀区中关村南路奉天大厦的房产在评估基准日2017年10月31日的市场价值进行了评估。评估结果有效期为一年。现将资产评估结果揭示如下：

　　一、委托方、被评估单位(或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况

　　(一)委托方简介

　　委托方名称(暨产权持有者)：ABC有限责任公司

　　法定代表人：丁然

　　注册资本：6110万元

　　实收资本：6110万元

　　公司类型：有限责任公司

　　经营范围：投资管理，企业管理，受托资产管理;投资顾问等。

　　通过评估我们认为， ABC有限公司坚持科学发展观，诚信经营，科学创新，增加国家税收、发展循环经济、构建和谐社会等方面均做出了积极的贡献，经济效益与社会效益显著。

　　(二)被评估单位简介(略)

　　二、评估目的

　　本次评估目的是为委托方了解委估资产市场价值提供参考依据。

　　三、评估原则

　　(一)遵循客观性、独立性、公正性原则;

　　(二)遵循贡献原则、预期收益原则、替代原则和外在性原则。

　　四、评估对象和评估范围

　　本次评估目的是为委托方了解委估资产的市场价值提供参考依据。本次评估对象是委估方委托评估的总价值。委估房产位于北京市海淀区中关村南路奉天大厦，框架结构，总建筑面积5650平方米。委估资产的详细情况请见《资产评估明细表》。(数据略)

　　五、价值类型及其定义

　　评估采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　六、评估基准日

　　本次评估的评估基准日2017年10月31日，系由本单位确定，本评估基准日与评估人员实际评估日期比较接近，评估人员能更好的把握委估资产的基准日状况，真实反映委估资产基准日的现时价值。本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。

　　七、评估依据

　　(一)主要法律法规

　　1.《中华人民共和国公司法》(2017年3月1日施行);

　　2.《企业会计准则》;

　　3.其他与资产评估有关的法律法规。

　　(二)准则依据

　　1.资产评估准则——基本准则;

　　2.资产评估职业道德准则——基本准则

　　3.资产评估执业准则——资产评估报告;

　　4.资产评估执业准则——资产评估程序。

　　(三)行为依据

　　委托人与本公司签订的《资产评估委托合同》。

　　(四)重大合同协议、产权证明依据

　　1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证等;

　　2.资产购置协议、合同发票等财务资料;

　　3.房产证等;

　　4.其他产权证明文件。

　　(五)参考资料

　　1.《资产评估常用数据与参数手册》;

　　2.中国人民银行评估基准日公布的银行利率表、资产化率;

　　3.北京市统计部门资料;

　　4.其他市场调查资料。

　　八、评估方法

　　(一)评估方法选择

　　委估对象为营业性用房，该类房地产市场比较成熟，适宜采用收益法评估。

　　(二)对于所采用的评估方法的介绍

　　1.收益法

　　收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。

　　2.收益法公式：P=A/r ×[1-1/(1+r)n]，A为年金，r为折现率，n为收益年限

　　3.收入与支出项明细(略)

　　4.现金流入流出构成情况(略)

　　5.计算过程

　　P=A/r ×[1-1/(1+r) n]

　　P=(200/15%)×[1-1/(1+15%)5]=690.43万元

　　九、评估程序实施过程和情况

　　评估人员对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行核查验证，包括必要的产权验证，实地察看与核对，并对委估资产价格进行了必要的市场调查和比较，及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：

　　(一)评估准备阶段

　　本公司接受委托前，与委托人有关人员进行了会谈，并与本项目审计会计师进行多次沟通，详细了解了此次评估的目的、评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上，本公司遵照国家有关法规与委托人签署了《资产评估委托合同》。

　　接受委托后，本公司就本项目的评估目的、评估基准日、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的问题，进行了认真讨论，制定资产评估计划;确定评估对象、评估程序及评估方法;将评估人员分为4个工作小组，各小组分别负责对被评估单位申报的资产进行清查和评估。

　　(二)资产清查阶段

　　项目组现场评估阶段的时间为2017年11月4日至2017年12月20日，主要工作如下：

　　首先，听取委托方及相关方介绍评估资产的历史及现状;

　　其次，对资产评估申报明细表进行审核，对发现的问题协同被评估单位做出调整;

　　再次，根据申报明细表，全面清查各类资产权属、存在等;

　　最后，在清查核实基础上作出初步评估测算。

　　(三)评定估算阶段

　　各组评估人员在被评估单位专业技术人员的配合下，对各项资产进行勘察和清点，并进行市场调查，收集与评估对象有关的市场交易价格信息;采用合理的评估方法对委估资产的价值进行测算，并根据各种系数调整后得出初步计算结果;听取专家意见，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改完善。

　　(四)评估汇总、提交报告阶段

　　将各小组对各个评估对象的评估结果汇总。

　　十、评估假设

　　(一)基本假设

　　公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。

　　(二)一般假设

　　1.对被评估单位所处行业重大法律法规政策预期无重大调整;

　　2.经济社会环境及经济发展、银行信贷利率、税收政策在预期无重大变化;

　　3.被评估单位会计政策与核算方法基准日后无重大变化;

　　4.被评估单位经营模式没有发生重大变化;

　　5.本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为不变价。

　　十一、评估结论

　　评估后委托方于2017年10月31日评估基准日委托评估资产价值总额为6,904,300元，大写金额为六百九十万零四千三百元整。委估资产的详细情况请见《资产评估明细表》。

　　十二、特别事项说明

　　十三、评估报告使用限制说明

　　(1)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

　　(2)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用人使用。

　　(3)未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

　　(4)当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。

　　十四、评估报告日

　　本评估报告于2018年1月8日出具。

　　十五、签字盖章

　　中国资产评估师：刘东(签字盖章)

　　中国资产评估师：张静(签字盖章)

　　信和资产评估有限责任公司(盖章)

　　2018年01月8日问题：根据以上所述内容，指出不恰当之处，并说明理由。

　　『参考答案』1.“ABC有限公司坚持科学发展观，诚信经营，科学创新，增加国家税收、发展循环经济、构建和谐社会等方面均做出了积极的贡献，经济效益与社会效益显著。”表述不恰当。

　　资产评估报告所有描述应客观、真实，并有依据来源，例如一些经营统计资料、获奖情况、行业地位、名次、排位等数据，因资产评估师并未对这些信息进行尽职调查和核查，原则上应在评估报告中谨慎出现。

　　2.评估基准日确定不正确。

　　评估基准日应根据经济行为的性质确定，并尽可能与评估目的的实现日接近。评估基准日由委托人确定，资产评估师可以根据专业经验提供建议。

　　3.估价依据中名称列示未更新。应为“资产评估基本准则”、“资产评估职业道德准则”。

　　4.参考资料中“北京市统计部门资料”提法太笼统,未说明与本次评估有关的资料是哪些。

　　5.只选用了一种方法且未说明选用一种方法的原因或不选用其他方法的原因。

　　6.计算错误：

　　P=A/r×[1-1/(1+r) n]=(200/15%)×[1-1/(1+15%) 5]=670.43万元。相应评估结论处表述也是错误的。

　　7.未对业务是否能够受理进行评价。资产评估机构应当根据所了解的评估业务基本事项对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析与评价。受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制的要求，否则不得受理。

　　【综合题2】ABC公司欲了解拟收购企业价值的资产评估项目资产评估报告书

　　中联评字[2018]第10号

　　2017年11月03日，中联资产评估公司接受甲有限公司资产评估的委托，按照《资产评估法》、其他法规和评估准则选用恰当的评估方法，按必要的评估程序，对乙会所在2017年10月31日的价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

　　(1)委托人：甲有限公司。

　　(2)被评估单位：乙会所。

　　(3)评估目的：为甲有限公司收购乙会所资产的市场价值提供参考依据。

　　(4)评估范围：乙会所的收益。

　　(5)评估方法：采用市场法进行评估。

　　按照《资产评估法》和国家有关部门法律法规，依照独立、公正、科学和客观的原则及既定的评估程序，账面资料进行资产评估。

　　根据以上评估工作，在2018年02月10日得出如下评估结论：乙会所2017年11月03日企业评估价值为2500万元。本评估报告书所列示的结论仅对评估目的有效，有效期限为一年，即2017年11月03日至2018年11月03日。

　　资产评估师：李丽(签字盖章)

　　中联资产评估有限责任公司(盖章)

　　中联评估有限责任公司法定代表人

　　2018年02月10日

　　问题：根据以上所述内容，指出不恰当之处，并说明理由。

　　『参考答案』1.评估方法运用不当，评估方法的介绍及选择理由未表述。

　　对会所收益的评估，恰当的是采用收益法评估。市场法多数使用在无收益，且成本无法可靠计量但可比实例较多的资产。

　　2.缺少评估所需必要资料。

　　只根据账面获得了该会所近几年的实际收益，而没有去搜集附近可比实例的客观收益，影响评估价值的准确性。

　　3.评估基准日有误，未单独表述评估基准日。

　　该项目评估的基准日是2017年10月31日，而不是委托评估机构进行资产评估的日期，未能真实反映评估基准日的价格。

　　4.报告中未体现评估原则及评估依据。

　　5.评估报告有效期间错误。

　　有效期间应是自评估基准日后的一年之内，而该报告所表明有效期间的起点是从委托评估机构进行评估的日期，缩短了时效，如果委托方不能及时履行目的，将会不利于委托方的收购。

　　6.签章不全。

　　资产评估报告必须由两名承办业务的专业人员签章才合法(法定业务则是两名资产评估师)，而该报告只有一名。

　　【综合题3】某资产评估公司2014年出具的《甲股份有限公司委托进行乙公司“A工艺”专利技术减值测试项目评估报告》，在评估假设和限制条件中披露：“(1)本次评估是在丙公司2011年5月出具的可行性研究报告基础上进行的，如该可研报告中列示的数据与未来的投资规划及经营情况差异较大，应调整本次评估结论;(2)目前运用本次评估所涉专利生产的产品至今没有投产，尚处于前期建设阶段，本次评估假设2015年达到生产负荷的70%、2016年达到生产负荷的90%、2017年及以后生产满负荷运行，如实际生产负荷与评估假设生产负荷偏差过大，则本评估结论不成立。”

　　『参考答案』(1)重要参数来源于可研报告，但没有对可研报告的合理性进行分析;(2)2014年出具的评估报告使用2011年的可研报告不恰当;(3)从报告后面的披露来看，评估假设的时间已经和可研报告有较大差异，两个假设条件本身存在互相矛盾。问题：根据以上所述内容，指出不恰当之处，并说明理由。

　　【综合题4】某公司有关研发信息披露如下：(1)受让HB委估技术后拟进一步开展对相关药品的研发工作，并拟于2019年开始生产销售A产品，于2021年开始生产销售B产品，其中公司拟于2025年将A产品注册为非处方药。公司已就上述经营目标制定了一系列相应的计划与措施，本次评估假设某公司制定的上述计划与措施能按预定的时间和进度如期实现。

　　(2)运用该技术产生的产品能达到预期质量保证及预期销售量。

　　(3)委估的技术能形成规模化生产，且其生产产品能实现正常销售，并形成一个良好的经营态势;其对未来所做的收益预测能按期完成。

　　(4)本次评估的技术(专利申请受理中)最终形成的对象是A产品，A产品至评估基准日尚处于临床前研究阶段，预计委估对象在计划的时间段内，在预测的研发费用的足额投入下，能够完成相应的研发及商务开发等工作。若发生研发、申请药证、生产各个期间段存在延长、缩短，研发费用增减或其它无法完成预期新药项目的情况，本评估结果无效。

　　问题：根据上述内容，指出披露中存在的问题并给出建议。

　　『参考答案』人为的降低被评估无形资产的研发、生产风险，将所评估无形资产本身所具有的不确定性进行确定化的表述，人为降低了风险折现系数，虚增了无形资产的价值。

　　根据上述被评估单位的研发和生产信息，可参考披露如下：

　　“A产品预计2019年在国内上市，专利权在2028年结束。本次测算时点确定为完成第三期临床的时点”。经分析，进一步研发工作的付款进度与完成的工作量是挂钩的，这种假设是基于其实际交易框架进行的，是合理的。

　　考题

　　【考题1·单选题】根据《企业国有资产评估管理暂行办法》的有关规定，需要进行资产评估的经济行为应当以经核准或备案的资产评估结论为作价依据，未获得经济行为批准机关的同意，交易价格不得低于评估结论的(　)。

　　A.85%

　　B.50%

　　C.75%

　　D.90%

　　『正确答案』D

　　『答案解析』《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委第12号令)规定，“企业进行与资产评估相应的经济行为时，应当以经核准或备案的资产评估结论为作价依据，当交易价格低于评估结论的90%时，应当暂停交易，在获得原经济行为批准机关同意后方可继续交易”。

　　【考题2·单选题】某资产评估报告的基准日为2015年6月30日，资产评估外勤完成日为当年7月10日，资产评估报告日为当年8月29日，下列事项中，属于资产评估期后事项的是(　)。

　　A.当年6月28日中央银行调整存贷款利率政策

　　B.当年9月1日被评估单位处置某一批原材料

　　C.当年7月19日被评估单位仓库遭受特大洪水灾害

　　D.当年6月11日所享受的所得税优惠政策发生变化

　　『正确答案』C

　　『答案解析』资产评估中的期后事项，通常是指评估基准日至评估报告日之间发生的、可能对评估结论产生影响的事项。

　　【考题3·单选题】下列关于资产评估报告使用人的说法中，错误的是(　)。

　　A.被评估单位应当是评估报告使用人

　　B.评估委托合同约定的报告使用者均可作为评估报告使用人

　　C.法律法规规定的报告使用者应当是评估报告使用人

　　D.委托人不可超出评估委托合同的约定制定报告使用人

　　『正确答案』A

　　『答案解析』资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外，其他任何机构和个人不能因得到资产评估报告而成为资产评估报告的使用人。

　　【考题4·单选题】下列工作底稿资料中，属于管理类工作底稿的是(　)。

　　A.资产评估委托合同

　　B.房屋产权证明文件

　　C.询价记录

　　D.市场调查及数据分析资料

　　『正确答案』A

　　『答案解析』管理类工作底稿是指在执行资产评估业务过程中,为受理、计划、控制和管理资产评估业务所形成的工作记录及相关资料。管理类工作底稿通常包括以下内容：1.资产评估业务基本事项的记录;2.资产评估委托合同;3.资产评估计划;4.资产评估业务执行过程中重大问题处理记录;5.资产评估报告的审核意见。

　　【总结】操作类工作底稿是指在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。主要包括以下几方面内容：(1)现场调查记录与相关资料，一般包括以下内容：

　　委托人或者其他相关当事人提供的资料，如：资产评估明细表，评估对象的权属证明资料，与评估业务相关的历史、预测、财务、审计等资料，以及相关说明、证明和承诺等;

　　现场勘查记录、函证记录等;

　　其他相关资料。

　　(2)收集的评估资料。具体包括以下内容：

　　市场调查及数据分析资料;

　　询价记录;

　　其他专家鉴定及专业人士报告;

　　其他相关资料。

　　(3)评定估算过程记录。一般包括以下内容：

　　重要参数的选取和形成过程记录;

　　价值分析、计算、判断过程记录;

　　评估结论形成过程记录;

　　其他相关资料。

　　【考题5·多选题】下列关于《企业国有资产评估报告指南》中对资产评估报告格式及内容相关规定的说法中，正确的有(　)。

　　A.企业国有资产评估报告的组成内容应当包括评估明细表

　　B.企业国有资产评估报告的组成内容应当包括评估说明

　　C.报告文字应当包括评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号

　　D.资产评估报告的正文应当采用宋体四号字体

　　E.报告标题一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”的形式

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』企业国有资产评估报告指南所指企业国有资产评估报告，由标题、文号、目录、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明构成。资产评估报告标题应当简明清晰，一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”的形式。资产评估报告文号包括评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号。

　　【考题6·多选题】资产评估报告声明部分的内容通常包括(　)。

　　A.资产评估报告的结论

　　B.正确理解资产评估结论

　　C.资产评估报告的使用要求及责任

　　D.资产评估报告所使用的评估方法和价值类型

　　E.编制资产评估报告的准则依据

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』资产评估报告声明包括：1.本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

　　2.委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。

　　3.资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外，其他任何机构和个人不能因得到资产评估报告而成为资产评估报告的使用人。

　　4.资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

　　5.资产评估机构及资产评估专业人员遵循独立、客观和公正的原则，遵守法律、行政法规和资产评估准则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

　　6.提醒资产评估报告使用人关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。

　　7.其他需要声明的内容。

　　【考题7·多选题】下列关于资产评估经济行为的说法中，正确的有(　)。

　　A.以财务报告为目的的公允价值计量评估属于法定资产评估业务

　　B.民营企业转让资产的评估不属于法定评估业务

　　C.民事判决执行中的财产拍卖可以以资产评估结果作为参考依据

　　D.以非货币资产作为出资设立公司需要依法进行评估

　　E.国有企业收购民营企业为目的的资产评估属于法定评估业务

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』目前尚没有相关法律、法规规定财务报告目的的评估是一种法定评估事项。以财务报告为目的评估属于自愿行为。

　　民营企业转让资产的评估如果是涉及社会公众利益或有约束性规定时，涉及交易的双方如偏离公允定价，会侵害社会公众或第三方利益，亦属于法定评估业务。