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2018资产评估师考试资产评估基础理论习题(7)

来源 :中华考试网 2018-03-14

  1、有一宗七通一平待开发建筑用地,面积为1,000平方米,使用期限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期2年,建筑费用3500元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入,写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/平方米·日,管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%,试评估该宗地地价。

  答案要点:采用成本法

  (1)年总收益=2×365×1,000×5=3,650,000(元)

  (2)年总费用=3,650,000×2%+3,500×5,000×(1.5%+0.2%)+3,650,000×17.5%=1,009,250(元)

  (3)年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)

  (4)房地产总价=2,640,750/7%×[1-(1+7%)-(50-2)]=36,258,750(元)

  (5)建筑费及专业费用=3,500×(1+10%)×5,000=19,250,000(元)

  (6)利息=地价×[(1+6%)2-1]+19,250,000×[(1+6%)-1]=0.1236地价+1,155,000

  (7)开发商利润=(地价+19,250,000) ×20%=0.2地价+3,850,000

  (8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润

  地价=36,258,750-19,250,000-0.1236地价+1,155,000-0.2地价+3,850,000

  地价=9,069,016(元)

  2、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权,并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,经济耐用年限为60年,残值率为0。评估基准日,该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米,建筑面积为1800平方米,现在用于出租,实际每年收到租金为72万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3%,维修费为重置价格的1.5%,土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元,保险费为重置价格的0.2%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。

  答案要点:采用收益法

  (1)计算总收益=50×12×1800×(1-10%)=972,000

  (2)计算总费用

  管理费=972,000×3%=29,160

  维修费=2500×1800×1.5%=67,500

  税金 =25×1800=45,000

  保险金=2500×1800×0.2%=9,000

  总费用=29,160+67,500+45,000+9,000=150,660

  (3)计算房地产纯收益=972,000-150,660=821,340

  (4)计算房屋纯收益

  房屋现值=房屋重置价格-贬值额=2500×1800×[(50-2-1)/(50-2)]

  房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率=4,406,250×8%=352,500(元)

  (5)计算土地的纯收益

  土地的纯收益=年房地产纯收益 - 房屋年纯收益

  (6)计算土地使用权价格

  土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为47年.

  P=468,840/6%[1-(1+6%)-47]=7,308,760(元)

  土地单价=7,308,760/1,000=7,309元/平方米

  3、某房地产开发公司于1997年3月以有偿的方式取得一块土地50年的使用权,并且于1999年3月在此建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,残值率为0.目前,该类写字楼重置价格为2500元/平方米.该建筑物占地面积为500平方米,建筑面积为900平方米,现在用于出租,每月平均实际收到的租金为3万元.另外据调查,当地同类写字楼的出租租金一般为每月建筑平方米50元,空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税以及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为7%,建筑物的资本化率为8%.试根据上述资料评估该宗地2003年3月的土地使用权的价值.

  答案要点:

  (1)选定方法 收益法

  (2)计算总收益=50*900*12*(1-10%)=486,000

  (3)计算总费用

  ①年管理费=486,000*3.5%=17,010

  ②年维修费=2500*900*1.5%=33,750

  ③年税金 =20*900=18,000

  ④年保险费=2500*900*0.2%=4500

  年总费用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260

  (4)计算房地产的纯收益

  房地产纯收益=486,000-73,260=412,740

  (5)计算房屋纯收益

  房屋现值=房屋重置价格-贬值额=2500*900-(2500*900/48)*4=2,062,500

  房屋的纯收益=房屋现值*房屋资本化率=2,062,500*8%=165,000

  (6) 计算土地的纯收益

  土地的纯收益=房地产的纯收益-房屋的纯收益=412,740-165,000=247,470

  (7)计算土地使用权价值

  首先剩余的使用年期为50-2-4=44年

  P=247,470/7%[1-(1+7%)-44]=7,214,868.8(元)

  单价=7,214,868.8/500=6,717.67(元/平方米)

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