1、有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。

　　答案要点:采用成本法

　　(1)年总收益=2×365×1,000×5=3,650,000(元)

　　(2)年总费用=3,650,000×2%+3,500×5,000×(1.5%+0.2%)+3,650,000×17.5%=1,009,250(元)

　　(3)年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)

　　(4)房地产总价=2,640,750/7%×[1-(1+7%)-(50-2)]=36,258,750(元)

　　(5)建筑费及专业费用=3,500×(1+10%)×5,000=19,250,000(元)

　　(6)利息=地价×[(1+6%)2-1]+19,250,000×[(1+6%)-1]=0.1236地价+1,155,000

　　(7)开发商利润=(地价+19,250,000) ×20%=0.2地价+3,850,000

　　(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润

　　地价=36,258,750-19,250,000-0.1236地价+1,155,000-0.2地价+3,850,000

　　地价=9,069,016(元)

　　2、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。

　　答案要点：采用收益法

　　(1)计算总收益=50×12×1800×(1-10%)=972,000

　　(2)计算总费用

　　管理费=972,000×3%=29,160

　　维修费=2500×1800×1.5%=67,500

　　税金 =25×1800=45,000

　　保险金=2500×1800×0.2%=9,000

　　总费用=29,160+67,500+45,000+9,000=150,660

　　(3)计算房地产纯收益=972,000-150,660=821,340

　　(4)计算房屋纯收益

　　房屋现值=房屋重置价格-贬值额=2500×1800×[(50-2-1)/(50-2)]

　　房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率=4,406,250×8%=352,500(元)

　　(5)计算土地的纯收益

　　土地的纯收益=年房地产纯收益 - 房屋年纯收益

　　(6)计算土地使用权价格

　　土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为47年.

　　P=468,840/6%[1-(1+6%)-47]=7,308,760(元)

　　土地单价=7,308,760/1,000=7,309元/平方米

　　3、某房地产开发公司于1997年3月以有偿的方式取得一块土地50年的使用权,并且于1999年3月在此建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,残值率为0.目前,该类写字楼重置价格为2500元/平方米.该建筑物占地面积为500平方米,建筑面积为900平方米,现在用于出租,每月平均实际收到的租金为3万元.另外据调查,当地同类写字楼的出租租金一般为每月建筑平方米50元,空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税以及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为7%,建筑物的资本化率为8%.试根据上述资料评估该宗地2003年3月的土地使用权的价值.

　　答案要点：

　　(1)选定方法 收益法

　　(2)计算总收益=50*900*12*(1-10%)=486,000

　　(3)计算总费用

　　①年管理费=486,000*3.5%=17,010

　　②年维修费=2500*900*1.5%=33,750

　　③年税金 =20*900=18,000

　　④年保险费=2500*900*0.2%=4500

　　年总费用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260

　　(4)计算房地产的纯收益

　　房地产纯收益=486,000-73,260=412,740

　　(5)计算房屋纯收益

　　房屋现值=房屋重置价格-贬值额=2500*900-(2500*900/48)*4=2,062,500

　　房屋的纯收益=房屋现值*房屋资本化率=2,062,500*8%=165,000

　　(6) 计算土地的纯收益

　　土地的纯收益=房地产的纯收益-房屋的纯收益=412,740-165,000=247,470

　　(7)计算土地使用权价值

　　首先剩余的使用年期为50-2-4=44年

　　P=247,470/7%[1-(1+7%)-44]=7,214,868.8(元)

　　单价=7,214,868.8/500=6,717.67(元/平方米)