2018资产评估师考试资产评估基础理论习题（6）
来源 :中华考试网 2018-03-14
中1、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为6%，预计未来5年的纯收益分别为30万、32万、35万、33万、38万元，从第6年开始，大约稳定在40万元左右，试评估该宗宗地价格。
答案要点：
P=30/(1+6%)+32/(1+6%)2+35/(1+6%)3+33/(1+6%)4+38/(1+6%)5++32/[6%*(1+6%)5]*[1-1/(1+6%)40-5]=574.06万元
2、有一宗房地产，假设使用年期为无限，未来第一年年纯收益为100万元，资本化率为10%，若：(1)未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万;(2)未来各年的纯收益在上一年的基础上增长1%。两种情况下该宗房地产的评估值为多少?
答案要点：(1)、P=a/r+b/r2=1100万元
(2)、P=a/(r-s)=1111万元
3、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。
|
宗地 |
成交价 |
交易时间 |
交易情况 |
容积率 |
区域因素 |
个别因素 |
剩余年限 |
|
标的 |
|
2002.1 |
0 |
1.7 |
0 |
0 |
40 |
|
A |
2200 |
2001.1 |
-1% |
1.6 |
0 |
-1% |
38 |
|
B |
2400 |
2001.1 |
0 |
1.8 |
+2% |
0 |
40 |
|
C |
2300 |
2001.1 |
0 |
1.7 |
0 |
0 |
39 |
|
D |
2100 |
2000.1 |
-2% |
1.6 |
0 |
-1% |
38 |
试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的评估值。
答案要点：(1)P=P’×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正(剩余使用年限修正)
(2)建立容积率修正系数表
|
容积率 |
1.5 |
1.6 |
1.7 |
1.8 |
1.9 |
|
修正系数 |
100 |
102 |
104 |
106 |
108 |
(3)年期修正
KA=KD=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135
KC=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066
(4)参照物地价修正
①2200×1.01×100/99×104/102×100/99×1.0135=2343
②2400×1.01×104/106×100/102 =2332
③2300×1.01×1.0066 =2338
④2100×1.012×100/98×104/102×100/99×1.0135=2282
(5)评估结果=(2343+2332+2338+2282)/4=2324(元/平方米)