2017年资产评估师考前备考练习题及答案解析17
来源 :中华考试网 2017-10-18
中答案部分
一、单项选择题
1.
【正确答案】 B
【答案解析】 500×[(1+8%)-1]+1000×[(1+8%)^0.5-1]=79.23(万元)。
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2.
【正确答案】 C
【答案解析】 参见教材192页。
经容积率修正后可比实例价格
=可比实例价格×(待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数)
=1000×(3/1.5)=2000元/平方米。
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3.
【正确答案】 C
【答案解析】 参见教材199页，土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
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4.
【正确答案】 A
【答案解析】 参见教材197页。
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5.
【正确答案】 A
【答案解析】 参见教材206页。
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6.
【正确答案】 B
【答案解析】 参见教材211页。
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7.
【正确答案】 C
【答案解析】 见教材P215,土地使用年期修正的公式. 使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。
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8.
【正确答案】 A
【答案解析】 参见教材217页。
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9.
【正确答案】 B
【答案解析】 参见教材221页，理解掌握单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率的关系和规律。
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10.
【正确答案】 A
【答案解析】 参见教材221页：
标准深度为100英尺,级距就是100/4=25英尺;
累计深度百分率=∑各段单独深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%;
平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度÷宗地深度=109%×100÷125=87.2%。
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11.
【正确答案】 C
【答案解析】 参见教材221页,可能的话，把苏慕斯法则、霍夫曼法则的基本规则记住，四三二一法则是必须掌握的。
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12.
【正确答案】 B
【答案解析】 参见教材229页。
整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估;
对于实际完成工作量较少的在建工程，采用成本法或假设开发法进行评估;
属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。
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13.
【正确答案】 B
【答案解析】 参见教材182页，500-11×[500×(1-2%)/50]=392.2万元。
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14.
【正确答案】 B
【答案解析】 教材154页，土地的自然供给相对稳定。
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15.
【正确答案】 B
【答案解析】 P= 2 700×1.6/1.8=2 400。与教材192页的【例5-6】类似。
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16.
【正确答案】 A
【答案解析】 参见教材216页的公式5-27。
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17.
【正确答案】 D
【答案解析】 参考教材179页，房地产总费用不包括折旧费。
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18.
【正确答案】 B
【答案解析】 教材167页，楼面地价=土地单价/容积率，所以土地单价=楼面地价×容积率。
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19.
【正确答案】 C
【答案解析】 参见教材157页。
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20.
【正确答案】 C
【答案解析】 容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率。
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21.
【正确答案】 B
【答案解析】 参见教材167页。
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22.
【正确答案】 C
【答案解析】 参见教材181页。(L+B)×r= L×r1+B×r2
所以：(600+1400)×8.5%= 600×r1+1400×10%，从而有r1=5%。
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23.
【正确答案】 D
【答案解析】 10×{〔1-(1+10%)^(-30)〕/10%｝=10×9.4269=94.269万元。
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24.
【正确答案】 B
【答案解析】 〔1-(1+10%)^(-25)〕/〔1-(1+10%)^(-20)〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066。
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二、多项选择题
1.
【正确答案】 BC
【答案解析】 参见教材155页。土地的自然特性包括：1.土地位置的固定性;2.土地质量的差异性;3.土地资源的不可再生性不可再生性;4.土地效用的永续性。
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2.
【正确答案】 ABDE
【答案解析】 参见教材159-160页。
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3.
【正确答案】 BCD
【答案解析】 参见教材166页。房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。
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4.
【正确答案】 ACD
【答案解析】 参见教材168页。
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5.
【正确答案】 ABC
【答案解析】 见教材P167。
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6.
【正确答案】 ACDE
【答案解析】 见教材P190-P192。
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7.
【正确答案】 ACE
【答案解析】 见教材P198。
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8.
【正确答案】 ACE
【答案解析】 见教材P174-P175。
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9.
【正确答案】 ABCD
【答案解析】 参见教材177-179页。
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10.
【正确答案】 BCDE
【答案解析】 参见教材200页。
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11.
【正确答案】 ABD
【答案解析】 见教材P228 。
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12.
【正确答案】 ABCE
【答案解析】 参见教材196页，关注各种方法的适用范围。
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13.
【正确答案】 ABCE
【答案解析】 参见教材216-217页。
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三、综合题
1.
【正确答案】 (1)收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年
(2)现有合同是否应该违约
目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为
2009年： 【150*(1+1%)-(110+20)】*1000=21500元
2010年： 【(150*(1+1%)2-(110+30)】*1000=13015元
2011年： 【(150*(1+1%)3-(110+40)】*1000=4545.15元
这些违约多获得的收益现值之和为
21500*(1+10%)-1+13015*(1+10%)-2+4545.15*(1+10%)-3=33716.49元
违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
(3)现有合同的收益现值
基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
收益现值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)^2
+150*1000/(1+10%)^3=346 581.52(元)
(4)合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为
客观收益年限=40-2-5=33年
基准日三年后未来年租金收益=150*(1+1%)^3*1000=154 545.15(元)
收益现值=154 545.15*【[1-1/(1+10%)^33]/10%】/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)
(5) 最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)
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2.
【正确答案】 解：(1)求该房地产的年租金总收入应该是客观收入
=1×7×(1-5%)=6.65(万元)
(2)求该房地产的年出租费用
年房产税=7×(1-5%)×12%=0.798(万元)
管理费、修缮费=7×6%=0.42(万元)
房屋财产保险费=0.3(万元)
年出租费用合计=0.798+0.42+0.3=1.518(万元)
(3)求该房地产的年纯收益
=6.65-1.518=5.132万元
(4)计算该房地产的评估值
=5.132×{[1-(1+12%)-10]/12%｝=5.132×5.6502
=29(万元)
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3.
【正确答案】 (1)面积为1000平方米，容积率为5，拟开发建设写字楼的建筑面积=5000平方米。
年总收益=2*365*5000=3650000元。
(2)年总费用=3650000*2%+3500*5000*(1.5%+0.2%)+3650000*17.5%=1009250
(3)年纯收益=3650000-1009250=2640750
(4)房地产总价=2640750*(P/A,7%,48)=36258750
(5)建筑与专业费用=3500*(1+10%)*5000=19250000
(6)建设期为2年，地价的资金占用两年;建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，建筑费用和专业费用的资金平均占用一年。
利息=地价*[(1+6%)^2-1]+19250000*[(1+6%)-1]=0.1236地价+1155000
(7)开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%
开发商利润=(地价+19250000)*20%=0.2地价+3850000
(8)立方程：
地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
=36258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000
解方程，地价=9069016元。
【答疑编号13535,点击提问】 【加入我的收藏夹】
4.
【正确答案】 1.运用以下市场法公式进行评估：
(1)计算交易日期修正系数
A=l+5%=l.05;
B=1+5%=1.05;
C=1+5%=1.05;
D=(1+5%)2=1.10。
(2)计算交易情况修正系数
A=100/(100-1)=1.01;
B=100/(100+2)=0.98;
C=100/(100-3)=1.03;
D=100/(100+5)=0.95。
(3)计算容积率修正系数
待估房产容积率增加3.4—3=0.4，容积率修正为：l00+4=104
A、容积率增加3.2-3=0.2，容积率修正系数为：l04/(100+2)=1.02;
B、容积率增加3.6-3=0.6，容积率修正系数为：l04/(100+6)=0.98;
c、容积率增加3.4-3=0.4，容积率修正系数为：l04/(100+4)=1;
D、容积率增加3.2-3=0.2，容积率修正系数为：l04/(100+2)=1.02。
(4)计算区位状况修正系数
A=100/(100+5)=0.95;
B=100/(100+O)=1;
C=100/(100+2)=0.98;
D=100/(100—3)=1.03。
(5)计算实物状况修正系数
A=100/(100-2)=1.02;
B=100/(100+4)=0.96;
C=100/(100+O)=1;
D=100/(100+2)=0.98。
(6)计算年期修正系数
A=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135;
B=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-40]=1;
C=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066;
D=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135。
2.待估房产评估值结果
(1)各可比交易案例修正后结果如下：
A=2500×1.05×1.01×1.O2×0.95×l.02×1.0135=2655.82(元);
B=2800×1.05×0.98×0.98×1×0.96×l=2710.63(元);
C=2600×1.05×1.03×1×0.98× 1×1.0066=2773.85(元);
D=2650×1.10×0.95×1.O2×1.O3×O.98×1.0135=2889.68 (元)。
(2)待估房产每平方米评估值
=(A修正后结果+B修正后结果+c修正后结果+D修正后结果)/4
=(2655.82+2710.63+2773.85+2889.68)/4
=11029.98/4
=2757.50元/米2
(3)待估房产评估值
=2757.50×10 000=27 575 000(元)
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