第六节 资产评估假设

　　一、资产评估假设的概念与作用

　　(―)资产评估假设的概念

　　资产评估假设是依据现有知识和有限事实，通过逻辑推理，对资产评估所依托 的事实或前提条件作出的合乎情理的推断或假定。资产评估假设也是资产评估结论 成立的前提条件。

　　由于人类认识客体的无限变化和认识主体有限能力的矛盾，人们需要依据已经 掌握的数据资料对某一事物的某些特征或者全部事实作出合乎逻辑推断。

　　资产评估业务实际上也是一种模拟市场交易以判断资产价值的行为。面对不断 变化的市场环境，为了进行资产评估，评估人员就需要把市场条件及影响资产价值 的各种因素设定在某种状态下，以便其对标的资产进行价值分析和判断。

　　(二)资产评估假设的作用

　　任何一门学科的建立都离不开假设前提，相应的理论体系和方法体系也都是建 立在一系列假设前提基础之上的。资产评估作为一门学科，与其他学科一样，其理 论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础上的。

　　资产的价值受到客观因素和主观因素的影响，主、客的影响因素来自各方面， 有些因素的影响十分重要，另外还有一些因素影响不是很重要;有些因素靠目前人 们的认识能力是可以认识的，有些因素则暂时无法完全认识。因此，在实际中评估 人员需要抓住影响资产价值的主要因素，有意识地忽略一些次要因素，这样可以化 繁为简，在可以控制相关差异的前提下提高评估工作的效率。

　　评估假设实际发挥的正是这种“化繁为简”抓主要矛盾的作用，即将一项资产 交易价格的主要影响因素从实际中抽象出来，研究这些因素对交易价格的影响，忽 略一些不必要的因素，提高评估的效率。

　　二、主要资产评估假设的内含及应用

　　根据目前国内相关研究文献的记载，主要资产评估假设通常包括交易假设、公 开市场假设、持续经营假设、清算假设(有序清算假设和强制清算假设〉、原地续 用假设、异地续用假设、最佳使用假设和现状利用假设等。

　　(一)主要资产评估假设的内含

　　1.交易假设

　　交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。它是假定所有待评资 产巳经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专业支持的作 用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于“交易”当 中，模拟市场进行评估就是十分必要的。

　　交易假设一方面为资产评估得以进行“创造” 了条件;另一方面它明确限定了 资产评估的外部环境，即资产是被置于市场易之中;资产评估不能脱离市场条件 而孤立地进行。

　　1.公开市场假设

　　公开市场假设，是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决 于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。

　　公开市场假设是对拟进入的市场条件以及资产在较为完善市场条件下接受何种 影响的一种假定说明或限定。

　　所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。在这个市场 上，买者和卖者的地位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时 间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或受限制的条件下进行 的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

　　公开市场假设就是假定较为完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样一种 公开市场上进行交易。事实上，现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完 善程度。当然，公开市场假设也是基于市场客观存在的现实，即以资产在市场上可 以公开买卖这样一种客观事实为基础的。

　　公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场环境。在这种环境下，资产的交换 价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易案例决定。

　　公开市场假设是资产评估中的一个重要假设，其他假设都是以公开市场假设为 基本参照的。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公 开市场上进行交易、用途较为广泛的或者通用性较好的资产，都可以考虑按公开市 场假设前提进行评估。

　　V持续经营假设

　　持续经营假设实际是一项针对企业或业务资产组((^!!,也可以称为经营主 体)的假设。该项假设一般不适用单项资产。

　　持续经营假设是指假设一个经营主体的经营活动可以连续下去，在未来可预测

　　的时间内该主体的经营活动不会中止或终止。

　　假设一个经营主体是由部分资产和负债按照特定目的组成的，并且需要完成某 种功能，实际就是假设经营主体在未来可预测的时间内将会继续按照这个特定目 的，继续该特定功能。

　　该假设不但是一项评估假设，同时也是一项会计假设。企业会计之所以要对会 计主体的持续经营作出假定，一个主要原因是，如果缺乏这项假设，会计核算的许 多原则如权责发生制、划分收益性支出与资本性支出等将不能够应用。另一个原因 是企业在持续经营状态下和处于清算状态时所采取的会计处理方式是不同的，如对 固定资产在持续经营下可以采用实际成本法，在清算状态下则只能采取公允价值或 可变现价值等。

　　对一个会计主体或者经营主体的评估，也需要对其未来的可持续经营作出假 设。因为经营主体是否可以持续经营，其价值表现是完全不一样的。持续经营假设 下的评估一定是基于企业未来经营收益的多少来确定其现实价值的。

　　4^有序清算假设

　　与持续经营假设相对应的假设就是不能持续经营。如果一个经营主体不能持续 经营就需要清算这个经营主体，也就是需要使用清算假设。如果清算是在所有者自 主控制下，在一个有计划、有秩序的前提下进行，这种清算就是有序清算。所谓有 序清算假设就是经营主体在其所有者有序控制下实施清算，即清算在一个有计划、 有秩序的前提下进行。

　　5’强制清算假设

　　强制清算是经营主体的清算不在其所有者控制之下，而是在外部势力的控制下 按照法定的或者由控制人自主设定的程序进行，该清算经营主体的所有者无法干 预。因此，所谓强制清算是指经营主体在外部力量控制下的清算。

　　6^原地续用假设

　　原地续用是指一项资产在原来的安装地继续被使用，其使用方式和目的可能不 变，也可能会改变。例如一台机床是用来加工汽车零部件的，但是现在该机床仍在 原地继续被使用，但是巳经改为加工摩托车零部件了。

　　原地续用的价值要素一般应该包括：设备的购置价格I设备运输费I安装调试费等。

　　如果涉及使用方式及目的变化，还要根据委托条件确定是否考虑变更使用方式 而发生的成本费用。

　　1.异地续用假设

　　异地续用是指一项资产不在原来的安装地继续被使用，而是要被转移到另外一 个地方继续使用，当然使用方式和目的也可能会改变，也可能不改变。例如一台二 手机床要出售，购买方要将其移至另外一个地方重新安装使用，这种状态下的资产 就称为异地续用。

　　异地续用涉及设备的拆除、迁移和重新安装调试等环节。除了设备本体价值， 还需要根据买卖双方约定的资产交割及费用承担条件，确定其价值要素是否还包括 设备的拆除费用、运输到新地址的费用和重新安装调试费等。

　　8^最佳使用假设

　　所谓最佳使用是指一项资产在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充 分合理的论证，能使该项资产实现其最高价值的使用。

　　最佳使用通常是对一项资产如果存在多种不同的用途，评估人员应该选择其最 佳用途来对比进行评估。会计准则中的公允价值就明确规定是最佳用途下的市场 价值。 ‘

　　9’现状利用假设

　　所谓现状利用是指一项资产按照其目前的利用状态及利用方式对其价值进行评 估。当然，现状利用方式可能不是最佳使用方式。

　　(二)主要资产评估假设的应用

　　1.资产评估假设应用的基本要求

　　资产评估假设的选择、应用应该首先考虑要具有合理性、针对性和相关性要求。

　　合理性。评估假设都应建立在一定依据、合理推断、逻辑推理的前提下， 设定的假设都存在发生的可能性;假设不可能发生的情形是不合理的假设。

　　〔2〕针对性。评估假设应该针对某些特定问题。这些特定问题具有不确定性， 这种不确定性，评估人员可能无法合理计量，需要通过假设忽略其对评估的影响。

　　相关性。评估假设与评估项目实际情况相关;与评估结论形成过程相关。

　　1评估假设应用需要考虑的基本因素

　　〈0目的。不同的评估目的，市场环境条件、交易方式、企业存续状态、资产 状态等不同，评估报告的作用以及评估结论的使用方式不同。设定评估假设应结合 评估目的设定。

　　(^)对象。单项资产评估假设适用于资产使用状态假设;企业价值评估假设适 用企业经营状态假设或者清算假设等。

　　(^)类型。不同的价值类型，市场交易条件假设条件也就不同。如使用投资价 值类型评估并购标的企业价值，应假定企业并购方式和并购后的整合措施及其能够 如期实现，作为协同效应价值估算的前提;如使用清算价值类型评估企业债务价 值，应假设企业终止经营后，资产被迫出售、快速变现等市场条件，作为资产变现 价值估算的前提。

　　(”资料。评估资料必要性是一个绝对概念。必要的评估资料是评估的前提条 件，依据不同的评估资料有时会得出不同的评估结论。评估资料是否完整是一个相 对的概念，评估依据的资料很难界定其“绝对”完整，评估应就必要资料的取得作 出假设。

　　3丨交易假设的应用

　　资产评估主要是为资产交易服务的，交易假设就是假定所有待评资产已经处在 交易过程中。因此，交易假设是资产评估最基本的假设。

　　4^公开市场假设的应用

　　所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场，资产可以在 充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖 双方对资产的价值判断。

　　公开市场假设是资产评估的最基本假设，因为该假设的核心就是资产的市场价 值是由自由竞争的市场参与者自主决定的，不是其他力量垄断或者强制决定的。只 有满足公开市场假设，评估人员才有可能对资产的市场价值作出符合市场供需关系 的分析、判断;如果不满足公开市场假设，通常这个市场可能是严格人为管制下的 市场，或者是垄断条件下的市场。在这样的市场上，资产的交易价格是由管制者或 者垄断者决定的，也就没有评估的必要。因此，公开市场假设是资产评估最为重要 的基本假设。公开市场假设设定需要评估的资产是在一个具有众多的买方和卖方的 市场上交易。在这个市场上该项资产的交易是十分活跃的，资产交易没有套利空 间，在不考虑交易相关税费的前提下，市场参与者购买一项资产的价格与卖出资产 的价格是一致的。

　　在公开市场假设前提下，评估人员可以不用考虑由于交易活跃程度不高所可能 造成的资产的交易卖出价可能低于买人价的情况。例如，我们在43店购买一辆奥 迪轿车的价格为30万元，即便是不考虑交易税费，我们在该轿车市场上可能无法 以30万元的价格卖出这辆奥迪轿车。其原因是奥迪轿车的市场不能被认定是一个 交易完全活跃的市场，也就是即便在不考虑交易税费的前提下同一资产的购买价与 出售价可能存在差异。但是在公开市场假设前提下，我们可以不考虑这项差异。

　　5^持续经营假设的应用

　　持续经营假设主要是针对经营主体，不是针对某单项资产。这个经营主体可以 是一个企业，也可以是一个业务资产组，当没有相反的证据证明该经营主体不能满 足持续经营，则应该认为该经营主体可以满足持续经营假设。这里的“相反证据” 指那些表明企业的经营将在可以预计的未来结束，如合同规定的经营期满、企业资 不抵债而濒临破产清算等。

　　持续经营假设要求经营主体在其可以预见的未来不会停止经营。这种经营可以 是在现状基础上的持续经营，也可以是按照未来可以合理预计状态下的持续经营。 这两种状态有所不同，如果需要区分，评估人员可以增加限定为“现状持续经营” 或者“预计状态持续经营”。

　　【例3-19】某工业生产企业未达产，评估时是否可以按照未来可以达产的方 式进行评估?

　　如果企业巳经制定有明确的达产投资计划、实施途径等具有充分可行的方案， 并且该企业投资符合国家产业政策、投资来源落实，收益预测时可假设企业按计划 达产。

　　上述评估假设属于推测性假设。所谓推测性假设是针对评估对象实体、法律、 经济属性方面存在不确定性，资产市场条件与趋势的外部环境存在不确定性。选择 最有可能发生或发生概率最大的情形作为评估前提，是较为常见的一种评估假设。

　　需要说明的是该假设忽略了该企业在达产过程中全部不确定因素。

　　【例3-20】某企业享受所得税优惠政策，但享受年限短于评估收益年限，优 惠政策到期后，是否可以延长优惠期?

　　企业优惠期满后有两种可能性，一种是继续享受优惠政策，一种是优惠政策终 止。当评估分析标的资产未来满足税收优惠的各种措施都可以保证，特别是涉及未 来投资的来源全部落实后，可以采用评估假设认为税收优惠期满后可以延长。

　　【例3-21】某药品生产企业，产能充足，因行业竞争激烈、药品销售网络缺 陷、销售模式不符合市场变化，历史经营收益状况不佳。在对企业股权转让评估 时，是否可以假设企业以后可以改进销售网络缺陷、优化销售模式等?

　　企业的销售模式、销售渠道等应该属于企业重要的无形资产，也是进行企业价 值评估中十分重要的价值要素。如果企业可以完善这方面的改进，该企业就巳经不 是原来的企业，这属于重大的改变。这种情况一般不可以采用，假设其未来可以改 变销售模式，并在此基础上对其进行评估。

　　【例3-22】某加油站评估，是否可以假设未来油价不变?

　　采用评估假设假定产品价格不变显然是不合理的，不能采用该评估假设。但是 在实际评估中由于加油站的油价是政府定价，并且随国际原油的价格波动，因此无 法预测，但是我们可以预测加油站的单位毛利，认为国家目前油品定价原则未来不 发生变化，这种假设是可以接受的。

　　类似的情况也会发生在火力发电企业，上网电价是政府定价，无法预测未来的 变化，不能采用评估假设的方式认为未来电价不变，但是可以采用评估假设的方式 设定未来政府采用的煤电联动确定电价的机制不变。

　　【例3-23】某评估项目，评估按照企业提供的预测资料进行，并假设企业未 来按照企业提出的计划如期实现，评估人员是否可以接受此类假设?

　　这一假设缺乏依据，评估人员不能接受该类假设。

　　类似的情况还包括假设企业未来应收账款全部可以按期回收，不会发生坏账; 企业未来的原材料可以按照目前的价格足量按期采购等等。这些假设都是不合 理的。

　　【例3-24】某企业并购项目投资价值评估，并购企业制定了并购方案及并购 整合措施，对并购标的公司的投资价值评估是否可以使用两个假设：(丨)投资并购 方案实现;〔2〉并购整合如期实现。

　　实务中在与委托方充分协商后，评估人员在进行投资价值评估时原则上可以采 用上述两种假设。由于投资价值评估在很大程度上就是建立在预期假设基础上的， 投资价值评估一般没有仅建立在现实基础上的，因此，评估人员在与委托方充分协 商基础上可以采用上述假设，但需要明确披露。

　　【例3-25】某企业集团需要将其一个全资子公司转让，需要对该子公司股权 的市场价值进行评估，是否可以按照现状持续经营假设，完全参考其历史经营数据 预测未来?

　　标的企业作为企业集团的一个子公司，其历史经营中很可能与集团之间存在某 些关联交易;或者是集团为了追求协同效应而有意安排的一些经营业务。但是一旦 该企业集团将其转让出集团，这些关联交易，或者有意安排的业务都将不能持续。 因此，此时完全按照现状持续经营假设参考标的企业的历史数据预测未来，是不符 合未来实际情况的，也是依据不充分的。

　　6，有序清算假设的应用

　　当经营主体出现所谓相反的证据证明其未来不能持续经营时，就需要进行清 算，当不满足持续经营的原因是经营期限届满或者协议终止经营等由经营主体的所 有者自主决定的清算，则应该选择有序清算假设前提。因为这种清算是完全由经营 主体所有者自主控制的清算。

　　1. 强制清算假设的应用

　　当经营主体不满足持续经营假设的原因是由非所有者自主控制的原因，如破产 清算，这时的清算完全由债权人或法院指定的清算代理人控制，该清算经营主体的 所有者完全无法控制，因此，在这种情况下一般应该选择强制清算假设。

　　【例3-26】某企业破产清算评估项目，清算组制定、并经债权人会议表决通 过的清算方案，在限定时间内处置可变现资产。对可变现资产评估，可否假设为强 制出售?

　　本案例已经明确企业不再持续经营，并且相关清算是在债权人主导下进行的， 因此该清算是一个强制清算，可以采用强制清算假设。

　　如果企业的清算属于结业清算，清算过程完全掌握在企业的股东手中，则该清 算属于有序清算，不属于强制清算，不能采用强制清算假设。

　　8^原地续用假设的应用

　　原地续用假设是标的资产仍然在原安装地继续使用。采用原地续用假设进行评 估的资产一般都需要进行较大数额的运输费和安装调试费，或者拆除迁移会明显影 响其功能及价值。对不需要安装调试，运输费也不高的设备则可以不强调该评估 假设。

　　【例3-27】某企业拥有一条生产线，该生产线由若干台设备组成，现拟将该 生产线转让给一家新公司。新公司将在原地继续使用该生产线，需要对其进行评 估，如何选择价值前提和价值类型?

　　该案例是较为典型的选择原地续用价值前提的案例。根据介绍，本案例的评估 目的是将生产线在原安装地继续使用为目的资产转让，因此，应该选择原地续用前 提下的市场价值作为评估价值类型。

　　9^异地续用假设的应用

　　异地续用前提一般多用于评估可移动的资产。例如企业停产搬迁或者进行搬迁 补偿目的的评估。这时企业的设备一般都需要从原安装地拆除，搬迁到新地址后再 安装调试，因此需要在评估中选择异地续用价值前提，并需要根据评估目的要求和 买卖双方的约定，恰当处理相关拆除、运输以及再安装费用。

　　【例3-28】前案例中，如果新公司将在一个新地址安装使用这条生产线，并 且约定出资方负责将该生产线移置到新地址并负责安装调试。这时需要如何选择价 值前提和价值类型?

　　根据该案例的情况，需要选择异地续用前提下的市场价值。

　　【例3-29】某企业因城市建设规划搬迁，涉及对企业资产补偿和收益损失补 偿评估，涉及搬迁资产的评估，如何设置资产评估的相关假设前提?

　　企业由于需要搬迁，因此全部资产不会在原地继续使用，需要异地使用，因此 对于各单项资产的评估应该采用异地续用假设前提。

　　10.最佳使用假设的应用

　　最佳使用前提多用于房地产评估，因为房屋和土地经常存在多种用途，因此在 评估时可能需要按照最佳状态评估。但是必须强调房地产的多种用途必须是法律上

　　允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证。

　　11.现状利用假设的应用

　　现状利用前提，与最佳利用前提相对应，是指按照资产目前的利用状态评估其 价值，不管其现状利用是否是最佳利用，该假设前提一般是在只能按照资产现实使 用状态评估时选用。

　　【例3-30】某工业企业合法拥有的土地使用权，国有土地使用证载明用途为 工业用地，最佳用途为商业，评估假设可否设定为商业用地用途?

　　对于该类问题需要分析，如果土地权利人无权改变土地用途，则需要按照现状 目的评估;如果土地权利人有权利通过履行规定的程序改变土地用途，可以在考虑 支付必要变更成本的前提下使用最佳用途评估。

　　针对资产状态的假设一般会对被评估资产的价值产生影响，因此，评估人员也 需要在评估报告中对所采用的假设进行充分说明。