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资产评估师考试《资产评估》重点知识:在建工程的含义与特点

来源 :中华考试网 2017-05-05

  一、在建工程的含义与特点

  (一)在建工程的含义

  在建工程的在评估时尚未完工或虽然已经完工,但尚未竣工验收、交付使用的建立项目。

  (二)在建工程的特点

  1.在建工程情况复杂

  2.在建工程之间可比性比较差

  3.在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度

  4.建设工期长短差别较大

  5.在建工程的价格受后续工程的影响

  二、在建工程评估的资料收集与分析

  三、在建工程评估的主要方法

  (一)形象进度法(掌握)

  1.思路

  选择足够的可比销售资料,根据在建工程建造完成后的房地产市场价格,结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

  2.计算公式:

  在建工程价值

  = 建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×( 1 —折扣率) (5-32)

  其中在建工程建造完成后的房地产市场价值,一般可采用市场法或收益法评估。

  工程形象进度百分比

  =(实际完成建筑工程量+ 实际完成安装工程量)/总工程量× 100% (5-33)

  (二)成本法

  1.思路

  按在建工程客观投入的成本评估,即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和,再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。

  2.公式:

  在建工程价值

  =土地取得费用+专业费用 + 建造建筑物费用+正常利税  (5-34)

  (三)假设开发法

  1.思路

  与房地产评估假设开发法道理是相同的,就是房地产建成之后,如果卖了,就有售楼价,售楼价把后面的都减去,剩下的就是地价。

  2.公式:

  在建工程价值

  =房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税) ( 5-33 )

  四、在建工程评估方法的选择

  1.整个建设工程已经完成或接近完成,只是尚未交付使用的在建工程

  —————可采用工程形象进度法进行评估。

  2.对于实际完成工作量较少的在建工程

  —————采用成本法或假设开发法进行评估。

  3.属于停建的在建工程,要查明停建的原因,确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的

  ————要考虑在建工程的功能性及经济性贬值,进行风险系数调整

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