房地产是土地和房屋及其权属的总称。

　　我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产的整体价值。

　　房地产一般具有如下特性：(熟悉)

　　1.位置固定性。

　　2.供求区域性。

　　3.使用长期性。

　　4.大量投资性。

　　5.保值与增值性。

　　一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。

　　而从长期来看，土地的价值呈上升走势。

　　(1)由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。

　　(2)对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。

　　6.投资风险性。

　　房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较在。主地产投资的风险主要来自三个方面：

　　(1)房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。

　　(2)房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要 3-5 年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。

　　(3)自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。

　　7.难以变现性。

　　由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，其变现性较差。

　　8.政策限制性。

　　房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。