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2016年资产评估师《资产评估》知识点:收益法的运用

来源 :中华考试网 2016-07-25

收益法的运用

  1.要求

  收益和折现率的计算与匹配;各种折现率之间的关系;建筑物年贬值额与年限关系。

  2.出题模式:单选题、多选题和综合题

  (一)综合题

  1.注册资产评估师受托评价一处土地的价值,经过调查,获得以下资料:

  【例题1.综合题】该土地位于繁华商业街,于2000年5月以有偿出让方式取得,但是获得使用权是商业用地的最高出让年限,并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年,残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

  (2)当时该写字楼的造价是每平米3 000元,2001年5月至评估基准日间,物价每年上涨2%。

  (3)该被评估房地产,2005年1月订约了2年期的租约,整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1 000元/平方米;空置率为22%,房产税按租金收入的12%计算,管理费以年租金的3%计算;

  (4)各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算;各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算;土地使用税以每年每平方米2元计算。

  (5)假设建筑物的还原利率为10%,土地还原利率为8%。

  (6)该土地面积360平方米,建筑面积510平方米

  试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。

  [答案](1)房屋的重置成本=3 000*510*(1+2%)6=1 723 028.5元

  (2)计算房屋现值

  ①房屋年贬值额

  土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年(应该记住155页土地出让年限的数据),但是房屋建设完成于获得土地后的第一年,所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年,房屋的使用寿命年限是35年,折旧年限应该是取两者中的短者,同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限,计算折旧应该考虑残值,所以

  年贬值额=建筑物重置价(1-残值率)/使用年限

  =1 723 028×(1-5%)/35=46 767.92(元)

  ②房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×6

  =1 723 028-46 767.92×6=1 442 420.5元

  (3)计算房地产总收入:

  年租金总收入=1 000×78%×510=397 800(元)

  (4)计算房地产年总费用

  ①房产税按租金收入的12%计算,故应纳房产税为:

  397 800×12%=47 736(元)

  ②管理费以年租金的3%计算:

  397 800×3%=11 934(元)

  ③修缮费以房屋现值的1.5%计算

  1 442 420.5×1.5%=21 636.3(元)

  ④保险费以房屋现值的3‰计算:

  1 442 420.5×3‰=4 327.26(元)

  ⑤土地使用税以每年每平方米2元计为:

  2×360=720(元)

  ⑥房地产年总费用=47 736+11 934+21 636.3+4 327.26+720=86 353.56(元)

  (5)计算房地产净收益

  =397 800—86 353.56=311 446.44(元)

  (6)求取土地纯收益

  ①房屋年净收益为:

  1 442 420.5/(P/A.10%.29)= 1 442 420.5/9.3696=153 946.86(元)

  ②土地纯收益

  =房地产的净收益-房屋纯收益

  =311 446.44-153 946.86=157 499.58 (元)

  (7)求土地使用权价格

  评估基准日土地剩余使用年限是:40-7=33年

  土地总价=157 499.58×〔1-(1+8%)-33〕/8%

  =157 499.58×11.5139=1 813 434.41(元)

  土地单价=1 813 434.41÷360=5 037.32(元)

  【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35-6=29年的收益对待,土地总价为157499.58×〔1-(1+8%)-29〕/8%。这种处理是不正确的,因为评价的是土地价值,土地尚有剩余年限33年,不能够说土地上的房屋剩余年限29年之后,房屋寿命期结束了,土地就没有收益了,合理的理解是认为房屋寿命期之后土地仍然能够获得同样的收益。因为可以假设再在土地上建房等获得33-29=4年的收益。

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